广东省广州市土地考察阶段市调方法探讨.pptVIP

目标市场的供应竞争货量分析 竞争项目总建面积 反映项目预计能够供应的总量 在售竞争项目供应量 难以预测准确数据，只能根据项目当前销售情况进行估算 竞争项目供需总量 预测竞争项目供应货量的部署及进程 项目竞争力的评估 评估楼盘竞争的核心要素是“楼盘性价比”。通过评估各竞争楼盘的性价比，预估本项目能达到的性价比，能够有效预测本项目的市场竞争力。 地脉、区位、交通、路段、周边环境等 开发商、规划单位、园林设计、施工单位品牌及项目品牌 总体规划、建筑单位、园林景观、户型、建筑用材等 市政配套、楼盘内生活配套、教育配套 物业管理 推售方式、现场包装、宣传物料等产生的项目形象附加值 地段 品牌 品质 配套 物管 形象 楼盘性价比参考因素结构图 广东省广州市越秀区寺右新马路168号6楼 6F,No.168, SIYOUXIN ROAD GUANGZHOU, GUANGDONG PROVINCE, PRC TEL: 020 FAX: 020 WWW.FYDC.CN 方圆地产顾问有限公司 FINELAND PROPERTY CONSUITANTS LTD Thank You ! 和谐 诚信 卓越 创新 土地考察阶段市场调研方法探讨 前 言 土地市场开发是房地产企业项目开发中的重要环节，也是首要环节。土地本身价值的高低在很大程度上将决定项目开发的价值。 土地开发在整个房地产项目开发中占有重要地位，因此在实际运作中需要对目标土地进行详尽的价值分析。而在项目征地阶段所进行的市场调研将成为决策层考虑是否拿地的重要依据。 市场调研，应考虑到本项目预计开发的规模以及预计的开发周期，在这样的大背景下，着重于将土地调研的重点放在项目发展的前景研究上。因此，在土地调研时我们需要回答下面几个逻辑性的问题： 项目是否迎合企业发展战略的需求 本公司是否适合在本地区进行投资 本公司是否有足够的资源投资这样的项目 项目市场的可行性决策研究模式 分析项目地块资源 分析区域宏观投资环境 了解目标区域市场状况 把握目标市场竞争态势 分析项目市场可行性 SWOT分析 占有率评估 吸纳率评估 地块资源分析 区域环境分析 区域市场分析 竞争状况分析 项目市场可行性分析 ② 实地调查 ① 案头调查 调查方法 ③ 为下一步的行业市场研究分析明确方向 ② 分析项目优劣势 ① 确定研究分析的目的 决策研究分析目的 全面把握地块状况，分析地块优劣势，并结合市场及行业经验对该地块进行初步的定性分析 分析侧重点 具体内容 分析事项 项目地块分析的事项 地块分析 研究内容 ④ 绿化率 ③ 建筑密度 ⑤ 建筑限高 ⑥ 使用年限等地块开发经济指标 ② 容积率 ① 项目占地面积 地块经济技术指标 分析指标 指标体系 项目地块分析的事项 地块资源分析 区域环境分析 区域市场分析 竞争状况分析 项目市场可行性分析 区域宏观环境投资环境的研究内容： 经济环境分析 政策环境分析 市政规划分析 人文环境分析 房地产经济环境研究 决策模式 主要经济发展指标 国内生产总值 三大产业比重及发展情况 财政收支及各种社会经济因素 经济环境分析 经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。 政策环境分析 房地产政策环境研究决策模式 土地政策 金融政策 住房政策 税收政策 其他政策 政策趋势研究 对政策的准确把握是企业制定自身经营策略的重要参考依据。 地块资源分析 区域环境分析 区域市场分析 竞争状况分析 项目市场可行性分析 区域市场分析的目的 把握好整个区域市场的特征及趋向，认清在项目开发期内将会面临的区域市场机会及威胁，有利于发展商对项目开发做出正确的市场判断。 区域市场分析常用的调查方法 方法一：案头调查 方法二：实地调查 方法三：深度访谈 区域市场分析的内容 目标区域市场总体发展现状及趋势 区域市场板块划分及分析 区域目标市场特点及展望 房地产行业市场总体研究决策模式 商品房开发投资 商品房开发状况 商品房销售价格 商品房销售面积 商品房空置状况 发展趋势研究 研究内容一：目标区域市场总体发展现状及趋势 影响区域房地产整体市场均价的主要因素 成交物业类型 市场供求关系 企业市场预期 开发成本因素 研究内容二：区域市场板块划分及分析 通常同一板块楼盘，其目标客户都存在一定的相似性，分析各版块楼盘的客户结构及该类客户的需求情况，结合各版块的户型结构及各户型的销售情况加以分析 各版块客户类别及需求分析 分析各版块楼盘的产品类别，为项目提供相关初步意见 各版块楼盘产品类别分析 将各版块楼盘的占地面积及建筑面积加以集中分析，了解各版块楼盘的总体供应量及竞争情况 各版块楼盘规模指