2013年度地产上市公司综合实力排名报告（完整版）.pdfVIP

2013 年度地产上市公司 综合实力排名报告 —— 行业进入转折期 一切只为并购整合 目录 （一）地产上市公司综合实力榜4 1．1 静态财务安全性4 1 ．1 ．1 指标定义4 1 ．1 ．2 静态财务安全性排名4 1．2 动态战略理性6 1 ．2 ．1 指标定义 6 1 ．2 ．2 动态战略理性排名8 1．3 运营效率 11 1 ．3 ．1 指标定义 11 1 ．3 ．2 运营效率排名 13 1．4 成长潜力 15 1 ．4 ．1 指标定义 15 1 ．4 ．2 成长潜力排名 15 1．5 规模排名 17 1．6 综合排名 19 （二）排名启示：行业进入转折期 24 2 ．1 收入增速放缓、贷款利率升高，一线城市当前房价较刚需承受力高36%，二线城市房价 较刚需承受力高10% 24 2 ．2 2013 年下半年以来销售增速放缓，进入2014 年后价格回落28 2 ．3 住宅市场库存压力处于历史高位32 2 ．4 三四线城市流动性更差，市场份额的增长遭遇瓶颈34 2 ．5 商业地产的库存压力是住宅市场的两倍35 2 ．6 土地成本快速上升，新增项目的单位成本平均已相当于当期销售均价的30%39 2 ．7 资金成本也在上升，并进一步侵蚀企业利润率42 2 ．8 高地价和投资物业占比的上升减慢了资金周转效率，并使行业平均的投资回报率降至9% 46 2 ．9 地产行业短期风险缓解，中期财务风险上升48 2 ．10 小结：行业整合即将来临50 （三）企业的应对措施和战略转型 51 3 ．1 去存货能力的分化将推动行业整合51 3 ．2 借工业化和标准化加速住宅业务周转54 3 ．3 用均衡的土地布局对抗宏观周期的冲击55 3 ．4 用产业地产上的创新探索为长期战略转型做准备61 3.4.1 大型地产企业的产业地产探索 61 3.4.2 中型地产企业的细分市场策略 63 3.4.3 金融瓶颈制约产业成长，借资产证券化和分拆上市突围 65 3 ．5 用融资创新化解中期财务风险67 3.5.1 中国社会融资结构改变，创新金融工具不断涌现 67 3.5.2 信托融资增速减缓，地产基金日趋成熟 68 3.5.3 中国地产企业再次登上全球地产行业发债规模榜首 70 3.5.4 国际化从融资开始，融资成本分化明显 72 3.5.5 与保险资金的合作为地产企业开拓了机构融资通道 73 3 ．6 轻资产理念得到广泛认同74 3.6.1 万科的小股控盘模式 75 3.6.2 绿城的代建模式 75 3.6.3 基金合作模式 75 3.6.4 轻重资产分离的托管模式 76 3 ．7 互联网思维的建立成为行业热点77 3.7.1 地产行业与互联网营销 77 3.7.2 地产行业与互联网时代的物业管理 77 3.7.3 地产行业与互联网金融 78 3.7.4 地产行业的激励机制创新 78 3 ．8 国际化拓展尚在尝试阶段，多元化也并非市场主流79 3 ．9 竞争维度增多，行业分化加剧，一切为了并购整合80 （一）地产上市公司综合实力榜 1．1 静态财务安全性 1．1．1 指标定义 短期风险头寸=现金比率+预期低谷中的存量资产周转率-1 年内到期负债率- 已定约但未拨备的承诺资本支出/年末总资产 = 现金/ 年末总资产+低谷中的预期合同销售额/ 年初总资产- （（流动负债-预收帐款）/年末总资产）- 已定约但未拨备的表 外