2014年济南房地产市场发展预测报告.pdfVIP

2014 年济南房地产发展预测报告 前言：2013 年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增 供应大幅攀升，总供应量与去化量均达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨 声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头，月度去化率稳定在40%左右， 明显优于去年同期水平。从2013 年土地出让历史最高值来看，2014 年济南住宅 市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。 同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不 断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面 布局格局。 相比而言，商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大 量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万㎡的 写字楼、公寓等商务公建类产品，2014 年将步入竞争白热化阶段。 第一部分：2013 年济南市土地市场分析 一、公告土地分析 1、土地供应面积大幅上涨 2013 年全年，济南市共推出229 宗土地，土地出让面积为1164.71 万㎡， 建筑面积为3130.41 万㎡。同2012 年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍， 出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。 图1-1-1 济南2009-2013 年土地供应状况 第1 页·共17 页 2、西客站片区土地集中供应 表1-1-1 2013 年全年土地出让情况列表 2013 年各区域土地出让情况 区域 宗数 面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 长清区 18 117.63 257.46 高新区 38 160.73 546.66 槐荫区 68 400.16 1021.68 历城区 43 268.73 643.23 历下区 25 70.65 243.68 市中区 20 89.22 243.20 天桥区 17 56.59 174.49 合计 229 1163.71 3130.40 从土地供应的各个区域来看，槐荫区供应土地最多，宗数、面积及建筑面积 均位于各区之首，主要是西客站片区大量土地入市的拉升。 3、住宅用地为主，商业用地比例下降 图1-1-2 济南各物业类型土地供应状况 第2 页·共17 页 2013 全年，济南共供应136 宗居住用地，总面积804.26 万平米，占总供应 面积的69.11，环比下降3.66%。商业用地供应85 宗，总面积275.92 万平米， 占总供应面积的23.71，环比下降3.62%。其他类用地8 总，85.33 万㎡。 二、土地成交市场状况 1、土地成交量价齐升 济南2013 年成交土地164 宗，总面积约763.46 万㎡，建筑面积约2179.18 万㎡，成交总价418.81 亿元。与2012 年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面， 土地面积增加31.86%、建筑面积增加38.01%、成交金额增加29.95%。 图1-2-1 济南2009-2013 年土地成交面积 第3 页·共17 页 2、住宅用地为成交主力 图1-2-2 济南2013 年各物业土地成交面积 居住用地成交58