惠阳振业城C组团内部认购定价体系.ppt

前 言 1、09年上半年全国房地产市场跳空高走； 2、各地重现“地王”现象，很多08年工程停滞的项目很多重新复工以图资本回收。 3、深圳及惠淡澳市场欣欣向荣，房地产价格迅速攀升，个别地区的楼盘甚至超过了07前的最高价位； 3、09年下半年后，随着销售价格的一路飙升，销售量虽然环比有所减少，但依旧供销两旺； 4、09年底受贷款利率的优惠是否终止及二套房贷重新收紧等政策的影响，国家是否会在明年 初进行政策干预，2010年的市场扑朔迷离。 关于C组团用于内部认购的考虑 原考虑将BC组团全部独栋单位进行内部认购。 12月2日，惠阳公司通过集团EAS系统发布了关于惠阳振业城2期乡墅内部认购的通知，12月8日正式公布了内部认购细则，共有19人踊跃报名。 通过对乡墅2010年对外销售及本次报名员工数量的通盘考虑。鉴于C组团独栋别墅已有24栋，可以满足内部员工需求的数量，B组团整体外部销售，从营销方面这样可以使得风险降低，利于后期销售价值提升，还可以规避内外部客户对于房源的争议问题。 故最终考虑将C组团24栋独栋别墅进行内部认购。 最终根据以上打分调整最终能够实现以下销售数据 内部认购的特别说明 签约对象：振业集团总部全体员工（含外派员工）及其直系亲属，每人 限购一套，不得更名。 价格：考虑到C组团与A组团在定价因素各方面的相似性和差异性，C 组团24套独栋均价参照A组团，即实收均价11500元/平米。 定金：30万元（此次认购交纳的定金一律不得退还） 认购方式：交纳30万元定金并签订内部诚意认购书 认购顺序：按职位高低顺序进行选房，同级别原则上按抽签决定先后顺 序进行选房。 注：签订正式认购书及买卖合同时间于取得C组团预售证后通知 第三部分 价格的制定 概述：本部分主要通过设定价格差值系数，并通过有效途径去修正，最终得到本项目的具体价格。 确定平面调差； 确定特殊系数调差； 综合折扣率及付款方式的确定； 生成价格表 ； 价格表递延修正； 确定平面调差 1、调差因素 根据别墅项目的特点，主要就平面调差的一般性原则，结合C组团户型设计的要点，主要考虑以下7个方面因素： 景观、户型、朝向、噪音、赠送面积、花园、间距 按照间距远近进行分类 10% 间距 6 按照花园面积的大小分类 15% 花园 5 按照赠送面积的大小分类 20% 赠送面积 4 是否正南北向，入口和客厅的南向考虑 5% 朝向 3 设计是否合理，功能配置合理性、采光、通风等 20% 户型 2 有无水景、山景、观景面大小、观景纵深、有无园景、小品等 25% 景观 1 考 虑 因 素 权重 调差因素 序号 2、调差基本程序 A、确定各影响因素的权重。 B、实地考察按照现场实际情况给每栋单位从景观、户型、朝向、噪音、赠送面积、 花园、间距七个方面分别打分。 确定特殊系数调差 1、调差原则 A、针对个别单位无法通过整体打分调整，采取通过特殊系数进行补差。 B、通过特殊系数将个别的单位价格进一步拉开。 C、位置不同，享受内外资源不同而价格有异。 D、通过修正系数对同一户型的不同栋数进行细微调差。 2、特殊系数差 主要分为修正系数、边角单位、亲水独栋、电梯、山顶独栋、水景独栋、普通独栋。 最好 好 较好 一般 差 1 亲水，山顶中央 5 4 3 2 等级 只能看到社区 视野不被遮挡 能够看到景观，视野较开阔 能够看到湖，视野开阔 景观权重 C1N C2N C3N C4X C5D C6M C7M C8H C9F C10S C11S C12E C13C C14D C15C C16C C18S C19S C20S C21E C22D C23D C24M C25D C组图景观权重打分示意 C1N C2N C3N C4X C5D C6M C7M C8H C9F C10S C11S C12E C13C C14D C15C C16C C18S C19S C20S C21E C22D C23D C24M C25D 最好 好 较好 一般 差 C组图户型权重打分示意 5 布局不很合理,单停车位 4 使用率不高 3 结构好、布局稍有欠缺 2 结构好、布局合理，通风采光一般 1 结构好、布局合理，通风采光好 等级 户型权重 C1N C2N C3N C4X C5D C6M C7M C8H C9F C10S C11S C12E C13C C14D C15C C16C C18S C19S C20S C21E C22D C23D C24M C25D 最好 好 较好