房地产企业税收筹划和案例研究-会计学专业论文.docxVIP

益；不仅要考虑企业所得的增加，还要考虑企业的资本增值。（5）低风险、高收益的成本效益要求。税收筹划不仅要考虑企业整体财务利益最大化，而且 还要尽量使企业因此而承担的风险，如税制变化风险、市场风险、利率风险、信贷风险、汇率风 险、通货膨胀风险等降到最低。成本效益要求是指在进行税收筹划方案的设计时，不能只考虑高 收益，还要充分考虑成本和代价。税收筹划的成本包括显性成本和隐性成本。其中隐性成本指企 业由于采用拟定的税收筹划而放弃的潜在利益，实质上是一种机会成本，在税收筹划实务中一般 容易被忽视。2. 2. 2 税收筹划的基本思路企业税收筹划可以有以下几种基本思路：(1)充分利用优惠政策直接减免税额。充分利用优惠政策直接减免税额有免税法、减税法、退 税法。免税法是指在利用国家的政策导向和具体的税收优惠政策，使企业成为免税人，或使企业 从事免税活动，或是征税对象成为免税对象。减税法是指企业成为税法的特殊照顾对象，使企业 减少应纳税而直接节税。退税法是指企业利用税法优惠政策争取退税待遇和使退税额最大化。(2)减少计税依据，增加抵扣额。在税率既定的情况下，减少计税依据、增加抵扣额就意味着 减少纳税人的应纳税额。而减少计税依据最常用、最普遍的方法是扣除法。在税收筹划中，扣除 法扣除的内容包括税项扣除、税额扣除、税收饶让、盈亏互抵等。用的较多的是税项扣除。采用 扣除法进行税收筹划要点是完全和充分，即税法规定的准予扣除的项目都予以扣除，并且按照税 法规定的最高标准充分地予以扣除。(3)降低适用税率。在存在不同税率的情况下，通过各种筹划方法，适用相对较低的税率，从 而减少应纳税额的方法。降低适用税率要特别注意临界额的问题，临界额是指应纳税额超过某个 特定金额则适用高一级的税率，税后所得反而不及小于这个金额的应纳税额税后所得。降低适用 税率的具体方法有多种，如纳税人选择、计税方法选择、征税项目的转换、分劈法、转移法、降 价法等。其中：分劈法是指将收入分劈成若干次、若干时期或若干份，从而降低适用税率。转移法是 指将同一利益集团内的一个企业的收入、成本、费用和利润以及财产、行为转移到其他企业，以 降低实际税率，从而减轻整个利益集团整体的税收负担。(4)延迟纳税时间。延迟纳税时间是指延迟纳税义务确认的时间，或分期计税和纳税。延迟纳 税时间是相对节税的方法，虽然不能减少应纳税额，但纳税期的推迟可以使企业无偿使用这笔款 项无需支付利息，对企业来说既降低了当期的税收负担又有利于资金周转和节省利息支出。延迟 纳税时间可行做法有推迟确认收入、尽早确认费用。第三章 国家政策法规对房地产开发企业的影响3. 1 国家宏观调控政策对房地产企业的影响国家宏观调控政策对房地产企业的影响主要有以下四个方面:一是住房结构调整。为了房地产 企业的健康发展同时满足人民住房需求，国家出台了很多的调整住房结构的政策，例如:发展中低 价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;二是行业管理。为整治房地产交易秩序， 国家相关部委相继推出了一些对市场影响较大的措施，加强了对房地产开发建设、销售及市场准 入等方面的管理。同时，加大对房地产市场违法违规案件的查处力度，以期达到防范和制止各种 规避结构调整政策、变相囤积房源行为的目的。对于外资炒房的现象，加强了对外商投资企业房 地产开发经营和境外机构和个人购房的管理;三是土地政策。在土地政策方面，国家出台了一系列 土地紧缩政策，分别对土地交易、土地审批、土地供应、城镇房屋拆迁、投资项目清理和闲置土 地等进行了严格规定;四是信贷政策。为了控制房地产盲目投资，金融监管部门对房地产开发企业 的开发贷款进行了限制。3. 2 税收政策对房地产企业影响3. 2. 1 房地产企业各业务环节税费情况（1）取得环节。房地产开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税，另需支付 土地开发费、土地拆迁费等相关费用，税费合计约占房价的 75%，其中，契税按照最高税率 5% 水平计算，只占 3.75%的比例，耕地占用税实行定额征收，所占比例更小。可见，在房地产取得 环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。（2）交易环节。在房地产交易环节，房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、所得税、 土地增值税、印花税以及教育费附加共 6 个相关税费。房地产交易环节总体税负水平相当于销售 收入或经营收入的 23%左右，名义税负水平明显偏重(营业税及其附加 5.5%、土地增值税 30%-60%、企业所得税 25%)。（3）保有环节。房地产保有行为主要涉及到房产税和城镇土地使用税，这两个税种的名义税 负水平明显偏低(房产税 1.2%、城镇土地使用税 0.6 一 30 元/平方米)且优惠幅度极大，基本处于零 税负状态。对于房地产的租赁行为，涉及税种多。租赁方缴纳营业税、城