[经济学]第五章 城市土地经济.pptVIP

第五章 城市土地经济 城市土地的区位选择 城市土地价格的特征 世界各国土地制度比较 第一节 土地的特性及权属关系 一、土地的概念和范围 （一）概念 土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下列三种： 1.土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 2.土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。 3.土地是自然物、自然力或自然资源。 （二）范围 具体一宗土地的范围，可以从“横”、“竖”两个方面来认识。 1.在横的方面，一宗土地的横向范围即为该宗土地的边界所围绕的面积。 2.在竖的方面，土地可以分为下列3 层： 第一，地面； 第二，地面以上的空间； 第三，地面以下的空间。 二、土地的特性 （一）土地的自然特性 1.供给的相对有限性 2.位置的固定性 3.功能的差异性 4.使用的耐久性 （二）土地的经济特性 1.资源的稀缺性 2.区位的效益性 3.边际产出的递减性 （三）土地的人文特性 1.用途的多样性 2.社会经济位置的可变性 3.合并和分割的可能性 三、城市土地的供给与需求 （一）城市土地的供给 指城市范围内提供给人们可资利用的各类生产和生活用地的数量，其中包括现在已经利用的和将来可供利用的土地数量，以及可供每一项用途的土地数量。 城市土地供给分为自然供给和经济供给。 （二）城市土地的需求 由人们必须使用城市土地才能进行各种社会经济活动，以维持生存和发展而对土地产生的需求称之为土地的需求。 土地需求是一种引致需求，是人们对城市土地产品——生产与生活资料的需求所引起的。 影响因素：城市人口数量和人口密度、经济发展阶段以及土地质量等。 第二节 地租理论与土地区位选择 一、地租理论 （一）西方经济学地租理论 威廉·配第：地租＝市场价格-生产成本 ；地租是土地的恩赐，而不是劳动的产物。 理查德·坎蒂隆：地租＝市场价格-生产成本-利润 亚当·斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带来的利息。 大卫·李嘉图：级差地租 马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给的非弹性；“最高租金原则”。 （二）马克思主义地租理论 一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经营造成的；地租的实质是超额利润；城市地租的基础和农业地租一样，并由农业地租来调节。 地租分为绝对地租和级差地租。 级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市场远近不同而产生的超额利润。 级差地租2：在同一块土地上连续增加投资，从而形成较高的劳动生产率所获得的超额利润。 绝对地租的来源 1．农业资本有机构成低于工业，等量资本投入农业可获得更多剩余价值。 2．土地所有权的垄断阻碍着资本自由进入农业，使农业的剩余价值较多的保留下来，不参与利润率平均化的分配。农产品不是按社会生产价格、而是按高于生产价格的价值出售。 3．农业资本家在获得平均利润之外，还能把农产品价值高于社会生产价格的部分缴纳给土地所有者，成为绝对地租。 二、城市的土地价格 （一）地租 地租是土地所有权在经济上的实现形式,其本质是土地在一定时期内所提供的服务流量的价格，表现为总产值减去总成本之后的经济剩余。 包括绝对地租、级差地租和垄断地租等几种形式。 （二）城市土地的价格 土地的价格等于土地所产生的连续不断的土地租金收入的现值，即地租的资本化。 现实中分有限年和无限年的计算方法。 假设每年可产生收入为R的一处土地资产，其收入会持续n年，假设市场利率为i，则该地块所产生的一系列收益的现值为： 如果土地收益持续下去，则土地价值的方程式可以简化为：PV=R/i （三）我国城市土地价格的实际构成 城市土地价格的形成是一个由地租资本化开始，经土地投入而不断增加价值、最后实现更大土地收入的经济运动过程。 我国城市土地价格的本质是土地出让年限内地租的贴现值总和，这里所说的地租是全额地租包括绝对地租、级差地租和垄断地租。 我国城市土地价格的实际构成及其地租实现形式的分析： 城市土地价格=土地征用费（绝对地价）+土地开发费（级差地价2）+城市建设配套费（级差地价2）+土地位置差价（级差地价1） （四）城市土地价格的主要类型 总地价：又称土地总价格，是指某地块的全部价格。 单位地价：是指每平方米土地面积的价格。 单位地价=总地价/土地面积。 楼面地价：单位建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/建筑面积 容积率=建筑面积/土地面积 （五）城市土地价格的特征 1.土地价格是土地权益的价格； 2.土地价格呈长期上升周期波动； 3.土地价格具有强烈的区位性； 4.土地价格具有虚