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养老地产 水有多深？ 　　面对跌宕起伏的2012楼市，品牌开发商开始不断自我调整。在住宅市场仍面临较高的调控压力下，商业地产的大势似乎也难以再回来；旅游地产已是各方竞相争夺的香饽饽，一番角逐之后，几家欢乐几家愁。随着中国快步进入老龄社会，养老话题正值热议中，养老地产自然成为各地产开发商的下一步重要部署。可是，在没有任何成功模式的摸索中，作为开发商眼中的“蓝海”养老地产，是否能让每个企业都可以轻松介入？此时开发是否又是最佳时机呢？现象：地产和险资涌入　截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。 　　早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产(集团)副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。 　　同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。 　　2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。 　　考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。 　　在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。 　　在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。 　　随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。 困境：拿地难经营难 　　尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。 　　土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。 　　现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。 　　除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。 　　远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《