20130510_深圳酒店式公寓研究报告.ppt

深圳酒店式公寓 深圳酒店式公寓调查结果 对于产权式物业，由于其较好的租金溢价作用和收益稳定性，因此客户对管理费的敏感度较低，接受度较强。因此，引入知名酒店管理公司提供酒店管理，能较好提高产品档次和品质，具有较好的租金示范作用。 深圳的酒店式公寓主要依托口岸经济、稀缺的景观资源、CBD区位优势等发展而成； 其客户群主要以跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主，以长租客为主； 目前深圳的酒店式公寓以只租不售和产权式经营两种模式为主，其中高端项目犹以持有型物业为主，如东方银座、泰格公寓等；产权式物业以销售后返租，聘请酒店公司提供统一的酒店式管理为主。 酒店式公寓由于其提供的附加服务和特色服务，因此管理费与普通住宅相比，明显偏高。在目前深圳酒店式公寓市场，以世金汉宫的管理费16元/平米·月为最高，金中环的管理费12元/平米·月为次之。 深圳市酒店式公寓兴起于20世纪九十年代中后期。当时，多数坐落在人流量大、对外交通便利的罗湖口岸，以及发展较早的东门、蔡屋围商圈； 随着城市中心及商务区的西移，以及公路、地铁交通的完善，在福田中心区及周边，以及皇岗口岸地区，酒店式公寓逐步兴起并迅速发展； 滨海大道的通车以及西部通道的即将开通，将加快南山与内外的联系，蛇口及华侨城片区兴起的高端酒店式公寓越来越受到外籍人士的追捧； 与此同时，梅沙片区的滨海度假型酒店式公寓成为备受休闲度假人士的青睐，正逐步发展壮大。 深圳的酒店式公寓演变 深圳市酒店公寓演变历程及分布格局：罗湖(依托罗湖口岸)、福田(依托皇岗口岸)、南山(依托西部通道)、梅沙(依托滨海资源)； 酒店式公寓演变历程及分布格局 行政区 主要区域 主要酒店式公寓项目 罗湖片区 罗湖口岸 东门、蔡屋围商圈 华乐星苑、汇展阁、名仕阁、罗湖商务中心、丹枫白露、京基·东方华都、地王大厦信兴广场、世金汉宫、港岛银座、置地·逸轩、双城世纪等 福田片区 福田中心区及周边 皇岗口岸 辉盛庭国际公寓、金中环酒店式公寓、趣园、祥云·天都世纪、华尔登府邸、京基·御景华庭、东方银座等 南山片区 蛇口 华侨城 波托菲诺·国际公寓、国际市长交流中心、泰格公寓、鲸山公寓、迎辉公寓等 盐田区 梅沙片区 大梅沙海景酒店、心海假日、心海伽蓝、雅兰酒店、I·领海、东方·威斯等 区域 项目名称 物管公司 经营模式 功能 项目优势 租金/管理费用 罗湖 汇展阁会馆 不知名物管公司 销售 　 依托罗湖口岸 　 罗湖商务中心 广东保利酒店物管 只租不售 以商务办公为主 罗湖区中心地段，区委区政府精心打造 　 丹枫白露 丹枫白露酒店管理公司，隶属于开发商 销售 酒店+酒店式服务住宅 　 　 京基·东方华都 戴德梁行物管 销售 城市假日酒店公寓 　品牌物管 　 世金汉宫 茂业集团下属物管公司 销售 办公+住宅 　地王商圈优势 物管费16元/平米月 置地·逸轩 ARSA、HERTZ提供顾问服务 销售 酒店式居住功能为主 品牌物管顾问，口岸物业 　 双城世纪 住宅为深圳宝创物管，5-7层为首地戴斯酒店管理 销售 住宅+酒店式服务 依托罗湖口岸 住宅物管费4.5元/平米月，酒店部分无管理费 罗湖区酒店式公寓 依托罗湖口岸，客户以往返深港两地的商务人士为主；经营模式以销售为主，主要提供酒店式居住功能。 区 域 项目 名称 物管公司 经营模式 功能 项目优势 客户群 租金/管理费用 福 田 趣园 花样年物管公 司 产权式经 营（以包 租的形式 统一管理） 偏商务会 谈和休闲 娱乐 高尔夫景观， 以花样年为一 体的管理和服 务，私密好 以花样年喜福会 成员为主 管理费3.8元/平 米·月 辉盛庭 国际公 寓 新加坡盛 酒店管理 公司 只租不售 以酒店式 居住为主 品牌物管、 区位优势 90多家世界500强 企业高管长期居 住地，其中60%为 日本、欧美等境 外人士 管理费3.3元/平 米，二房租金在 2万/月左右，另 加收15%服务费 金中环 酒店式 公寓 中环物管，引 入国际饭店“金 钥匙”管理 产权式经营 以酒店式 居住为主 CBD综合体， 地铁物业 跨国企业高管和 外籍人士，如日 本人，韩国人等 管理费12元/平 米·月，50平米 租金12000元/ 月，60平米租金 13500元/月 京基·御 景华庭 京基物管 自有物业 出租 与小区住 宅类似 华强商圈核心 地段 华强商圈生意 人，都市白领 管理费3.2元/平 米·月，租金在 3400-3800元/月 东方银 座 法国雅高 自有物业 出租 酒店式居 住为主 区位优势，品 牌物管 跨国公司高管， 50%以上外籍人士 租金4320元/天 福田区酒店式公寓 依托CBD区位优势，以跨国企业高管和外籍人士长租客为主，对管理费或租金承受度高；经营模式为较为多样，主要提供酒店