东白仓商业综合体项目商业计划书文章.doc

东白仓商业综合体项目 商 业 计 划 书 目录 第一章 总 论 3 一、项目概况 3 二、项目业主简介 3 三、编制依据 4 第二章 市场需求分析 5 一、濮阳市房地产市场环境 5 二、濮阳市华龙区房地产市场分析 8 三、项目综合分析 10 第三章 项目定位与经营主题 12 一、项目定位及规划依据 12 二、项目定位 12 三、目标市场 12 四、项目经营主题 13 第四章 项目总体规划 16 一、 功能划分及技术标准 16 二、整体平面布局规划 16 三、建筑风格及外观风格 17 四、平面组合及规划 18 第五章 投资估算及资金筹措计划 20 一、投资估算 20 二、资金筹资及使用计划 20 第七章 经济效益评价 21 一、基本假设前提 21 二、财务评价 21 第八章 风险分析 24 第九章 总体评价 25 第一章 总 论 一、项目概况 项目名称： 东白仓商业综合体项目 项目地址： 任丘路与滨河路西南角 项目业主： 濮阳市兆民置业有限公司 注册资金： 5000万元 经营范围： 房地产开发、物业管理、 项目规模及内容：项目占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。 二、项目业主简介 多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被濮阳市相关专业银行评为“AAA级信用企业、优良客户及“绿色通道”。 近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展， 所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。 三、编制依据 1、《濮阳市华龙区市场调查报告》 2、《建设项目经济评价方法与参数》1993年，国家计委。 3、《濮阳市建筑工程99基价表》 第二章 市场需求分析 一、濮阳市房地产市场环境 （一）濮阳市经济发展状况 濮阳是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色及繁荣的内陆商贸经济。优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，濮阳成为新一轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入濮阳，寻求投资发展，激活了濮阳的经济环境，带旺了人气，为濮阳经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。 近几年来濮阳市的GDP增长率一直高于全省平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全省的平均水平，在全省观经济形势不断趋好的大环境中，濮阳市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。 （二）濮阳市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，濮阳市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所惊叹。 在1996年，濮阳用于房地产开发的投资为55亿多元，之后每年以10%以上的速度增长，到2002年，濮阳的房地产投资已达到245.91亿元。 与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米；而2002年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。 濮阳的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，濮阳房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度增长。1998年，濮阳房市实现年销售416万多平方米；到2002年的销售面积已达1016.58万平方米。 在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变；住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。 （三）濮阳市商业地产的发展状况分析 1 濮阳市商业用房开发总规模分析 近年来濮阳商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知濮阳的商业地产的发展还很不够 截至到2002年底，濮阳商业设施总经营面积达到2200㎡，主城区商业营业面积预计在400－500万㎡，其中渝中区商业营业面积近130万㎡。 经过几十年的发展，濮阳市主城区基本形成了颇有影响的五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈。 2 濮阳商业设施的供求趋势 五大商圈会更进一步发展。 根据IRS指数推算，即使是商业最发达的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后一块蛋糕。 次级商业中心在悄然崛起。 五大商圈的竞争日益激烈