鸿恩寺公园配套项目可行性研究报告文章.doc

鸿恩寺公园配套项目 可行性研究报告 目录 一、项目提出背景与投资必要性 3 （一）项目提出的背景 3 （二）投资必要性分析 3 （三）目前工作进展情况 4 二、项目土地概况及前景分析 4 （一）项目名称 4 （二）项目所在区域基本情况分析 4 （三）项目地块综合开发环境 7 （四）项目地块条件调查分析 7 三、项目合规性分析 12 四、市场分析 12 （一）国家房地产宏观环境分析 12 （二）项目所在城市房地产市场环境分析 15 （三）项目所属区域/板块房地产市场分析 30 五、项目SWOT分析 41 六、项目开发规划 42 七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案 45 八、项目财务分析 56 九、项目管控方案 60 十、项目风险分析与防范对策 60 十一、结论与建议 61 一、项目提出背景与投资必要性 （一）项目提出的背景 （二）投资必要性分析 公司成立后，为实现置业公司在重庆乃至西南地区的发展，同时完成在重庆打造“地产”品牌形象，除致力于江北区玉带山项目的联合整治工作外，一直积极拓展在重庆的业务。按照公司制定的初步发展战略，公司在重庆致力于住宅为主的房地产开发，其中以渝中、沙坪坝、江北区等主城区为主要发展区域。鸿恩寺地块正处于江北区核心地域。背山面水，地理位置优越，是当前江北区位置最好的地块。同时，符合公司既定的发展战略。 （三）目前工作进展情况 目前，重庆市土地和矿业权交易中心已经发布了该地块的竞买须知，并规定在6月24日前完成报名程序。我司目前初步完成该项目的可研报告。现提请上级单位审议。 二、项目土地概况及前景分析 （一）项目名称 重庆江北区鸿恩寺公园配套经营性用地 （二）项目所在区域基本情况分析 1、区域概况 江北区位于长江、嘉陵江北岸，幅员面积221平方公里，常住人口62万，辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。江北区是重庆都市发达经济圈核心区，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。 2、区域规划 除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块：江北城中央商务区、寸滩工业园区、鸿恩寺公园。 中央商务区：江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。规划中各种设施足以弥补重庆奇缺的具有高水准的文化休闲设施，将成为重庆的标志性形象。 寸滩工业园区：定位于“立足重庆、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。” 鸿恩寺公园：占地1020亩，是重庆主城区内保留最大的一片城市开放空间，是重庆城市绿地系统规划中的重要组成部分，还将打造海拔468米的城市观景平台。该项目已于2007年底动工，预计2008年底完成。——本项目则紧邻鸿恩寺公园，距离观音桥商圈也仅仅1200米，具有极好的先天优势。 3、产业发展 江北区是重庆的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。 江北区还是重庆重要的商贸区和物质集散地，未来江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。 由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，使江北区成为重庆最具发展潜力的主城区之一。在这样一块热土上，房地产市场持续活跃，已经成为重庆市民够房首选区域。 在建设经济强区和都市新区的伟大征程中，江北通过旧城改造与新区开发并举，按照现代国际化大都市的标准规划布局，强力推进城市基础开发、形态开发和功能开发，绘就了大都市的崭新风貌。 2007年实现地区生产总值180亿元，同比增长17.2%；观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均达到国际先进水平。 4、项目周边居住配套 项目 配套 教育配套 新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小学、龙溪小学、华新实验小学、嘉陵村小学、观音桥小学、观音桥中学、蜀都中学、十八中、建新中学、重庆工商大学 银行 有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点 医疗卫生 324医院、江北区人民医院、仁爱医院等 商场超市 毗邻观音桥核心商圈，有远东百货、华联、茂业、重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市 农贸市场 爱丁堡农贸市场 餐饮 加州美食街 休闲娱乐 嘉陵广场休闲商业街 宾馆 金源大饭店、松龙宾馆等 其它商业设施 龙溪建材市场、万隆食品批发市场 公园广场 鸿恩寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园 公交线路 1座嘉华大桥、1条鸿恩寺隧道、1条华新分流道；华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛，北连新牌坊转盘、直达外环高速；3０多路公交车通过红旗河沟和华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟