反向抵押贷款在中国的应用前景.ppt

反向抵押贷款在我国的应用前景 西南财经大学资产评估硕士 《房地产经济学》 定义 房反向抵押贷款（Reverse Mortgage Loan）又称为住房反抵押贷款、住房逆抵押款或者住房倒抵押贷款，是一种针对老年人的财务安排。是拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。 理论基础—弗里德曼生命周期理论 反向抵押贷款的推出，将把住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用，实现一生效用的最大化。从人的整个生命周期来看，以通过住房抵押贷款与传统抵押贷款的组合运用，来实现个人在整个生命周期内的均衡消费，达到了资源的优化配置。在抵押贷款阶段，负债逐渐减少，对房产的所有权在逐渐的增加，直到完全拥有住房的所有权；在住房反向抵押贷款阶段，负债逐渐增加。 反向贷款的运作流程 我国发展住房反向抵押贷款的初步尝试 2003 年 3 月孟晓苏向温家宝总理送呈了在我国实行“住房反向抵押贷款”的建议，受到了温总理的重视。 2004 年，经广大新闻媒体对住房反向抵押贷款宣传报导后，社会各界人士反应强烈。 2006 年底：由太平洋人寿保险公司承担的建设部“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题成果通过了专家的验收。建设部官员也对成果进行了充分肯定。 市场化试水—北京小汤山太阳城项目 太阳城的“投资返本入住型”模式 此模式与住房反向抵押贷款有些相似，可看作是住房反向抵押贷款的变种。 老人在入住时一次性支付 100%的房款，在入住后的第二个月至第 20 年为止，开发商把全部购房款按月平均计算后按月向老人偿还入住本金。如果老人活不到 20 年，则在老人去世时，由开发商一次性支付剩余款项；如果老人在 20 年后仍健在，则在老人去世前可以继续免费居住。这个项目规定购房者为 60 岁及以上的健康老人，且在居住期间房主不得更换。 “给我你的房子，我替你养老送终” 2005 年南京市温泉留园老年公寓喊出了“给我你的房子，我替你养老送终”的口号，推出了“以房换养”模式。即在南京市拥有产权明晰的产权房 60 平方米以上，年满 60 岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公正后入住老年公寓，终身免交一切费用，而老人的房屋由养老院收回对外出租，在老人逝世后房屋产权归养老院所有。这也可看作住房反向抵押贷款的一个变种。但因市民认可度低，运作风险大目前此项目的客户还不多。 实施反向抵押贷款的必要性 （一）我国人口老龄化趋势 （二）社会养老保障制度的不健全 （三）难以为继的传统/养儿防老模式 陈志武：《金融的逻辑》 “金融的核心是跨时间、跨空间的价值交换，所有涉及价值或者收入在不同时间、不同空间之间进行配置的交易都是金融交易。” “金融市场正在把中国家庭从利益交换中解放出来，让家庭的功能重点定义在情感交流、精神世界上，……，金融救市这样让中国文化走出儒家的刚性体系。从这个意义上讲，“五四运动”主张的“打倒孔家店”、解放个人，还必须有家庭金融之外金融市场的发达，否则，“孔家店”还是无法被打倒。” 我国推行以房养老的前景分析 （一）反向抵押贷款在我国的可行性分析 1.我国退休老年人群是典型的“现金穷人” 2.住房自有化率的提高 3.金融机构的利益驱动 4.房地产二级市场的日趋活跃 5.我国近年来积累了大量的闲余资金，反向抵押贷款项目有资金上的保证 我国推行以房养老的前景分析 （二）我国推行反向抵押贷款的障碍分析 1.传统文化的障碍 “养儿防老”、“遗产财富” 2.政策性风险 “老住宅所在的老城区改造风险” 3.缺乏完善的金融市场 特别是缺乏具有较强流动性的二级市场 4.房地产泡沫的潜在威胁 针对住房反向抵押贷款实施障碍的政策建议 1、加强对此项业务的宣传力度 ---改变传统观念，为金融创新开路 2、健全对借贷双方的利益保障机制 ---政府的担保、中介作用；中介结构 的培育 3、提供政策优惠和法律保障 4、开展试点,为全面推广做准备 发展方向建议 1、住房反向抵押贷款养老方式的定位 ----必须明确，住房反向抵押贷款只是获取养老资金的一种补充来源，不可能也不应当是主要来源，更不能取代现有社会保障制度。 2、 适用对象的选择 “遗产动机”：住房反向抵押贷款的条款设计中可以是拿房地产的其中一部分价值作为抵押申请贷款。这样当贷款到期后，仍然会有一部分房地产价值以现金的形式作为遗产继承。 考虑到我国的现实情况，采用住房反向抵押贷款的家庭应具有以下特征： 1）城市老年家庭 2）自有住房并拥有完全住房产权的老年家庭 3）独立居住 4）经济状