江苏连云港市连云区金福德地块市场调研报告.ppt

产品定位 （一）、1期产品定位 1、商业面积：50000㎡； 2、冠名国内及苏北连云港地区有一定知名度商业签约进驻； 3、小面积分割销售20-50㎡，约1500套； 4、商铺均价:10000元/㎡ 5、提升商业气氛，扩大市场知名度，为二期造势； 6、2期开始土地转性； 三、产品定位及经济测算 连云港连云区金福德地块市场调研报告 第一部分. 地块概述 第二部分. 市场调研篇 第三部分. 产品定位及经济测算 第一部分. 市场概述 一、地块概述 地块位置 面积 用途 出让年限 容积率 地块成本单价 港城大道与五羊路交界处 300150 商业 40 3 549.72元/平方米 二、地块区位 金福德地块位于东部新城区新港城大道与五羊路交界处是重要交通枢纽区域，是衔接西部老城区与东部新城区的重要纽带。 周边由600多万平方米商住物业围绕极具人气，并与连云港火车东站遥相呼应是往来游客的必经之地。 按照城市规划发展，东部城区将被打造成为连云港市商贸区，而本地块，是商贸区发展的重要组成部分。 连云新城 新浦区 老城区 本地块 港龙大道 国道 铁路 高速公路 公交站点 火车站 省道 本案紧靠东部城区及新浦唯一通道——港城大道； 有7条公交路线站点设在本项目前，为本案提供便捷的可达性交通； 新建火车站已于2009年11月投入使用，该火车站是城市交通中转站及高铁起点站，将为本项目带来更多人流； 高速公路缩短外市及外省直达时间，扩大本项目的辐射范围。 联接墟沟至赣榆的242省道已试通车，并将开通公交，赣榆到本案的行车时间只需要20分钟。 二、地块现状 地块附近已建成住宅楼群 营销中心 地块附近已建成住宅楼群 第二部分. 市场调研 一、住宅类市场调研 周边住宅小区分布较为集中，包括久和国际新城，景城名郡，福港·好莱坞，帝豪水榭花都等多个楼盘。 （一）久和国际新城 4900元/平方米(住宅） 平均单价 90-144平米 面积范围 四期交房 工程进度 四期 推案阶段 四期 开发分期 40% 绿化率 1.33 容积率 5000 规划户数 现代 建筑风格 多层住宅、高层住宅、小高层住宅、小公寓、商铺 建筑形态 100万m2 建筑面积 53.3万m2 占地面积 自售 销售商 连云港久和置业投资发展有限公司 开发商 五羊路与中华路交汇处 工地位置 开发区 区域 （二）景城名郡 4000元/㎡ 平均单价 60-140平米 面积范围 开盘 工程进度 三期 推案阶段 五期 开发分期 30% 绿化率 2.00 容积率 1073 规划户数 现代 建筑风格 高层住宅，小高层住宅 建筑形态 15.9万m2 建筑面积 5.9万m2 占地面积 自售 销售商 连云港景力房地产有限公司 开发商 五羊路北侧 工地位置 开发区 区域 （三）福港·好莱坞 4600元/平方米 平均单价 90-144平米 面积范围 交房 工程进度 二期 推案阶段 四期 开发分期 35% 绿化率 2.44 容积率 2630 规划户数 现代 建筑风格 高层住宅，小高层住宅 建筑形态 32.5万m2 建筑面积 13.3万m2 占地面积 浩华地产南京公司 销售商 连云港福港房地产开发有限公司 开发商 平山转盘西侧 工地位置 连云区 区域 （四）帝豪水榭花都 4950元/平方米 平均单价 120-200 m2 面积范围 封顶 工程进度 二期 推案阶段 二期 开发分期 56% 绿化率 2.49 容积率 2100 规划户数 现代 建筑风格 高层住宅，别墅 建筑形态 42万m2 建筑面积 21万m2 占地面积 自售 销售商 连云港帝豪实业发展有限公司 开发商 核电南路1号 工地位置 连云区 区域 （五）住宅类市场总结 2、根据现有连云区的楼盘来看，住宅均价：4700元/㎡，商铺均价10000元/㎡ 1、区域市场内项目的去化情况良好，且多为自住客，大量居民落户，可为商业的发展带来强力的支撑； 1、区域市场内项目的体量都很大，总建筑面积达300万㎡ 二、商业市场调研 项目周边商业主要呈一片多点分布，一片为古城区商圈、多点为久和国际新城住宅沿街配套商业，以及规划在建中的超级卖场，大润发，沃尔玛 （一）古城区商业 经营概况：连云区居民餐饮、娱乐休闲的主要场所，业态齐全 出租率：出租率95%以上，租金水平差异较大。 业态构成：业态比较综合，集中了餐饮、服饰、休闲娱乐、银行等，占比最大的为餐饮达到了43%，其次为服饰占23%，休闲娱乐占17% 形态与布局：底商及沿街商铺 铁路线 中华西路区位状况 海棠中路 中华西路 经营概况：相对大型的商业设施有一定的集聚，但海棠路为区域主干道，由于北有铁路线，因此设置下立交，直接影响了商业设施的可达性 租金水平：均价5元/㎡/天 业态