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观察房地产市场新视角 中国房地产正面临最为严峻情况  参考资料：房策网 在最为“来钱”的行业房地产业面临大调整、大变局之时，国内外不少经济学家往往总能自己归纳出一套对其历史波动和可能归宿的敏感体察。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的《房地产大周期的金融视角》(厦门大学出版社2012年7月第1版)则以日本20世纪80年代的房地产市场泡沫及其崩溃为案例，试图分析其发生的机制与逻辑，探讨政府、企业应对泡沫崩溃的对策，从而总结教训、吸收经验，以便未来的中国房地产市场能更好地趋利避害。? 　　日本房地产在20世纪60年代后期至70年代前期以及80年代后期分别经历了“两次周期性波动”，但无论房价调整幅度，还是调整持续的周期，两次大调整都有明显差异。 前一次，房地产价格在1973年达到阶段性顶点后，在第一次石油危机的冲击下，在1974年出现小幅回落，但随即重回上涨路线。而后一次，在房地产价格急剧上涨于1990年冲到顶点后便一路下滑此后在整个90年代一直处于长期大幅下跌的局面。日本房地产前后“两。次周期性波动”有如此大的差异，原因在于前一次周期性调整时，城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，因此房价在短暂的下调后，重返上升周期。而第二次周期性调整时，日本城市化已接近尾声，真实需求基本释放完毕，而投资性需求主导的房地产市场极易随着流动性和利率的变化而大起大落。?　　分析、对比促人反思。巴曙松从“大致的需求结构”角度得出的结论是：“目前中国所处的发展阶段与日本20世纪70年代的情形大致可比。”中国的房地产市场发展仍处于上升周期，特别“ 新一轮人口流向的新趋势是房地产转型的直接动力”。过去10年，中国经济与产业结构调整中最为典型的现象是人口从内陆向沿海转移，现在这一趋势开始逆转，重庆、沈阳、西安、贵阳、南宁、长沙、太原、成都等成为流动人口回迁的主要方向。这意味着流动人口将会在回流城市产生日益增加的租房和购房需求，且主要以廉租房、公租房、职工宿舍等保障性住房和中低端商品房为主，这将为房地产住宅开发商提供一些潜在的需求空间。与此同时，城市化速度开始放缓，一线城市的发展空间收窄，人口结构步入老龄化阶段等多重因素，“趋势因素”与“周期因素”相互作用，使得中国房地产业经过十多年的高速成长之后，进入了真正意义上的“大调整”。? 历史经验反复表明，房地产的繁荣与萧条周期同步于甚至领先于经济的繁荣与萧条周期。当经济处于新一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长引擎，通过带动上、下游行业所产生的产业杠杆效应为经济上行注入强劲动力。据测算，2009年中国房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。当经济处在新一轮下行和衰退周期时，情况则恰恰相反。20世纪80年代的日本房地产泡沫、90年代的东亚金融危机，2007年的美国次贷危机，均从另一个极端证明了房地产泡沫的破灭和房地产市场崩溃对经济活动所产生的破坏性冲击。“正是基于这种相关性，地产调控本身是要减少而不是增加经济波动。因此，经济周期本身不但决定了地产调控的目标和工具选择，同时也决定了调控政策的作用空间。”? 演示结束 原文地址：/list-100-1.html