二三线城市CBD开发的成长与挑战(南通CBD).ppt

二、南通CBD的经验分享 * 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 在开发次序方面，经总结和优化的开发路径是： 先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分 利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售 利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。 第一步 第二步 第三步 二、南通CBD的经验分享 * 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 在操作方式方面，主要的经验有： 通过销售型物业，迅速回流现金，支持CBD项目的整体开发； 通过持有型物业，分享城市发展带来的价值。 通过对商业、酒店等物业的持有，可操控性强，易提升项目档次，实现功能互补强，价值链紧密，运营价值高，便于打造项目的整体形象。 二、南通CBD的经验分享 * 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 南通中央商务区项目在07年交房后，由于配套、商业、交通等设施不完善，在较长时间内一直面临着入住率不高，办公氛围不浓，商气不旺的局面，一段时间内被称为是空城，城市核心区无法得到认可。 二、南通CBD的经验分享 * 采取的对策和措施： 率先启动生活配套类设施及商业的建设 加快龙头商业和大型商业的开业，促进人气导入 提供可供大众参与的平台 提供商业及办公类具有竞争力的优惠政策 完善教育、交通、医疗等配套设施 不断加大已建成区的整改，实施“1-5年返修整改计划”，不断提升产品品质。 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 二、南通CBD的经验分享 * 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 南通CBD人气聚集的模式： 二、南通CBD的经验分享 * 招商与销售互利是CBD运作进入良性循环的基础。 南通中央商务区2007年3月项目首期住宅交付，但由于内部商业一直没有开业，生活配套不全，导致入住率非常低；因为入住率低，招商又遇到困难，市民对区域繁荣开始缺乏信心，导致了后续销售受阻，在一段时间内形成了“入住率低——缺乏人气——招商困难——缺乏新区氛围——销售困难”的恶性循环。 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 二、南通CBD的经验分享 * 重点采取的措施： 招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配 先引进主力店，通过主力店的影响，提升商业形象和吸引力； 各功能物业均为当地顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次。 提早引进高水平招商公司,多家设计院,组建运营管理公司,前期策划公司,三位一体进行商业规划 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 二、南通CBD的经验分享 * 有效整合内部资源，形成开发合力 中央商务区内包括五星酒店、爱玛会健身会所、中南城购物中心等内部单位、中南外贸服装商城、曼度嘉年华休闲街区等外部单位，在一段时间内没有进行有效的资源整合，而是各自为战，无法形成中央商务区的品牌合力。 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 二、南通CBD的经验分享 * 重点采取的措施： 在集团层面整合系统内商业、办公、体育、酒店等业态，实现互动和相互促进。 在集团层面建立上述业态的内部管控与协调机制。 整合品牌推广，统一在南通中央商务区的品牌之下进行整体推广。 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 二、南通CBD的经验分享 * 1、政府扶持 2、启动方式 3、运营模式 4、速聚人气 5、招售互动 6、整合资源 7、打造形象 形象是打造CBD品牌的第一要务 * 谢 谢！ * * 二三线城市CBD开发的成长与挑战 ——南通CBD的开发运营经验分享 目录 *