第二季度石家庄房地产市场分析报告58.doc

2012年第季度石家庄房地产市场分析报告引言：市场谨慎积极 石家庄夏季楼市持续升温 　　在本地政策环境相对稳定，外围政策压力持续加大的背景下，石家庄房地产市场终于在2012年第二季度迎来了恢复活力的“契机”。开发企业较为强烈的推盘意愿和消费者相对积极的购房意愿，在第二季度形成了合力，共同将石家庄房地产市场推上了回升的通道。然而，在回升的过程中，摆在开发企业和消费者面前的问题和压力，同样值得重视，亟待解决。 　　从整体上看，2012年第二季度石家庄房地产市场呈现出“投资意愿回升，供应持续放大，成交平稳回暖，房价波动上扬”的状态。出于对石家庄房地产市场中长线的看好之意，开发企业在第二季度加大了投资的力度，商品房开工面积持续回升，为未来1至2年内占据市场奠定了良好的基础。 　　而同样积极的还有开发企业的推盘意愿。在敏锐地察觉到市场出现的回升迹象后，开发企业明显加快了推盘的节奏，加大了供应的力度；同时，为适应第二季度陆续入市并主导市场的改善型刚性需求消费者和部分高端商品住房消费者，开发企业也在积极调整供应结构，满足消费者的需求。随着回升的信号蔓延至石家庄房地产市场的每一个角落，积极推盘的意愿也迅速传导至几乎所有的开发企业。在6月出现供应的“井喷”之后，库存压力在第二季度末有所增大。 　　而在石家庄房地产市场的另一端，消费者也发生微妙变化。改善型刚性需求消费者的入市，改变了第二季度石家庄房地产市场的格局，总价适宜、户型适中、房价合理的中等户型普通商品住房，以及户型较大、品质较好、总价较高的高端商品住房受到了市场的强烈关注。但是第二季度的回升趋势不仅距离2011年同期有着较大的差距，其回升的基础也比较薄弱。特别是在外围政策压力持续增大的背景下，消费者的观望心态在第二季度末有所抬头。尽管尚未对实际的购房行为产生直接影响，但政策因素的叠加作用对心态可能产生的影响，成为了第二季度留给石家庄房地产市场的一个“悬案”。可以预见的是，政策走势仍将成为影响2012年下半年石家庄房地产市场兴衰成败的关键因素。 　　《2012年第二季度石家庄房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2012年第二季度石家庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。 第1章 2012年第二季度石家庄房地产市场运行情况 　　1.1 商品房投资额和开工面积情况：持续回升 图1-1 2011年1月至2012年6月石家庄商品房投资额走势2012年4月至6月，石家庄商品房累计完成投资20.1397亿元，同比下降53.07%，环比上升65.56%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房累计完成投资32.3044亿元，较2011年上半年下降51.98%，较2011年下半年下降16.98%。通过图1-1我们发现，2012年上半年石家庄商品房投资额呈现出持续上升的趋势，且各季度上升幅度不断扩大。我们认为，这一趋势一方面显示出石家庄开发企业的投资信心有所恢复，另一方面其与2011年同期仍存在着较大差距，反映出石家庄开发企业仍持相对审慎的态度。 　　与商品房投资额的走势相同，2012年上半年，特别是第二季度，石家庄商品房开工面积也呈现出回升的趋势。2012年4月至6月石家庄商品房开工面积为133.0982万平方米，同比下降55.01%，环比上升54.15%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房开工面积为219.4391万平方米，较2011年上半年下降57.21%，较2011年下半年下降23.61%。 　　综合2012年第二季度石家庄商品房投资额和开工面积，我们认为，一方面石家庄开发企业的市场信心正在恢复；另一方面，随着货币政策的调整和宏观经济稳增长的基调确定，开发企业的生存环境有所改善，资金链紧张的局面有所缓解。鉴于一般项目1至2年的开发周期，我们认为，2012年第二季度133.0982万平方米的商品房开工面积，将在2013年下半年陆续进入石家庄房地产市场。 图1-2 2011年1月至2012年6月石家庄商品房开工面积走势1.2 商品房供应情况：商品住房推盘意愿强烈 　　2012年4月至6月石家庄商品房供应面积为173.82万平方米，同比下降21.69%，环比上升217.24%。其中商品住房供应面积为137.2万平方米，同比下降33.89%，环比上升308.70%；商品住房供应面积占商品房供应面积的78.93%，这一比例较2012年第一季度上升约18个百分点。图1-3反映了2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积的走势情况。从整体上看，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房供应面积均呈现出“先降后升”的趋势。 图1-3 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积走势