形势政策：房价与人居问题教材教学课件.ppt

形势与政策;;;;;;;;;;;;;;;;;;经济适用房 对象：真正的中低收入家庭，条件包括：有当地城镇户口或当地政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭，家庭收入符合当地政府划定的收 入线标准等。 套型：经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在 60平方米左右。 ;价格：经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，销售实行明码标价，并向社会予以公示。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。而经济适用房的租金标准必须控制在3%的利润基础之内。 经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售；购买人 以市场价卖出经济适用住房之后，也不能再次购买经济适用住房。 ;廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但各方的积极程度不高。;廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准为7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。 ;同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房： 第一，申请人必须年满40周岁; 第二，申请家庭现住房面积低于7平方米; 第三，申请家庭成员中至少有1人为非农业常住户口; 第四，申请人至少连续吃低保6个月以上; 第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。 ;与经济适用房区别： 1、经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。 2、廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。 3、廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租;而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本??面向买不起商品房的城市居民低价市场价格销售。 ;历次调控 阶段 1 控制房地产信贷,规范土地供给阶段(2003.4-2004)。 严格控制土地供给总量,土地交易实行招拍挂,杜绝协议出让土地；同时,严格控制信贷,提高项目自有资本金要求,提高行业进入门槛。;阶段 2:控制房地产价格阶段(2005-2006.4) 主要围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,调控住房需求总量,具体措施包括: 取消住房贷款优惠利率,在房价上涨过快的地区,将个人住房贷款的首付比例由20%提高至30%;明确个人买卖二手房必须交纳个人税;上调贷款利率。 　 　 ;阶段 3:房地产的全面治理阶段(2006.5-2008.8) 以调控部分地区房地产价格过快上涨,促进房地产市场健康发展为主。采取的主要措施有:第一,继续利用信贷和税收手段调节房地产需求,打击投机;第二,通过增加小户型住房供给,增加廉租房和保障房,调控供给结构。第三,规范市场交易行 为。;阶段 4:应对危机,鼓励房地产发展阶段(2008.09-2009.10) 采取的主要措施有：第一,下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率;第二,降低住房 交易税费;第三,增大商业性住房贷款利率下调幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持;第四,加大保障性住房建设规模,加快廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区改造,增加供给。 ;阶段 5:再次回归到调控房价(2008.09-2009.10)。 停止临时性房地产刺激政策,回归正常,同时从需求和供给调控房地产。采取的 主要措施:第一,提高个人买房的首付款比例,提高二、三套房的首付比例,甚至停发三套房房贷,打击投机性需求;第二,提高房产交易税收;第三,规范房地产开发商拿地。; 1、2005年3月26日，针对房价上涨过快，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内称之为【国八条】 2005年4月28日 ，国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即【新八条】 5月11日，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象地称之为“组合拳”。 ??;“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”被着重提了出来，并指出要“强化规划调控”，“改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。 房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决。 房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨。上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房价格从5575元/平方米上涨到7480元/平方米。这套组合拳并没有达到