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房地产金融专题探讨 讲座内容 ： 金融基础知识 房地产与金融 房地产融资 金融是现代经济的核心 —邓小平 第一部分 金融基础知识 一、金融的定义 二、中国金融业现状 三、中国金融业的对外开放 四、人民币汇率问题 五、人民币利率 二 中国金融业现状 （一）中国金融业的基本构成 （二）金融管理机构 （三）银行类金融机构 （二） 金融管理机构 1、中国人民银行（央行） 2、中国银行业监督管理委员会 （银监会） 3、中国证券监督管理委员会（证监会） 4、中国保险监督管理委员会（保监会） 1、中国人民银行（央行） 2、中国银行业监督管理委员会 （银监会） 中国银行业监督管理委员会根据授权，统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其它存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。 3、中国证券监督管理委员会（证监会） 1998年4月，根据国务院机构改革方案，决定将国务院证券委与中国证监会合并组成国务院直属正部级事业单位。 依法对证券市场实行监督管理，维护证券市场秩序，保障其合法运行。 4、中国保险监督管理委员会（保监会） 保监会于1998年11月18日成立，是全国商业保险的主管部门,为国务院直属正部级事业单位,根据国务院授权履行行政管理职能,依照法律、法规统一监督管理全国保险市场,维护保险业的合法、稳健运行。 （三）银行类金融机构 1、银行类金融机构的构成 （三）银行类金融机构 2、商业银行的运作机制 （1）信贷业务流程 （2）巴塞尔协议与商业银行资本充足率 三、中国金融业的对外开放 1、外资银行作为战略或财务投资者参股中资银行。 2、外资银行在华全面开展业务，市场份额越来越大。 3、外资证券和保险业也加速进入中国市场。 4、外资银行在深圳数量多、扩张快、盈利好。 四、人民币汇率问题 （一）什么是汇率？ 汇率是亦称“外汇行市或汇价”。一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。 （二）人民币汇率改革问题 近期人民币对主要货币汇率牌价 人民币汇率改革以来对美元汇价的变化 五、利率 （一）利率的定义 利率可以简单的认为是资金的价格或使用资金的机会成本，也可以说是资金时间价值和风险价值之和。 （二）利率政策 现行小额外币存款利率水平表??? （年利率：%） 金融机构人民币存款基准利率 金融机构贷款利率调整表（?单位:年利率%）  金融机构存款利率调整表 （单位:年利率%） 房地产的本质是金融 ——格林斯潘（美联储前主席） 资金 和 土地 是房地产企业的两大命门 ——周小川（中国人民银行行长） 第二部分 房地产与金融 一、房地产开发企业资金链条的特点 二、近期关于房地产业宏观调控的 代表性政策 三、房地产与金融的关系 一、房地产开发企业资金链条的特点 二、近期关于房地产业宏观调控的代表性政策 （一）121文件 规范商业银行向房地产企业贷款的文件 （二）8.31大限 是国家制定关于新的土地使用权出让方式的一个政策 （三）212文件 规范房地产信托的文件（四证，35％自有资金，二级资质） 三、房地产与金融的关系 1、房地产产品本身的金融特性 2、房地产业与金融业紧密相联 3、未来房地产业的发展方向是金融 第三部分 房地产融资 一、房地产融资渠道比较 二、房地产融资方式的选择 表一 不同房地产融资渠道比较 二、房地产融资方式的选择 （一）房地产开发各环节合理的融资方式 （二）不同房地产开发项目融资方式的选择 （三）不同规模房地产企业的融资方式选择 （一）房地产开发各环节合理的融资方式 1、准备阶段，货币资金转化为储备资金 2、生产阶段，储备资金转化为生产资金 3、销售阶段，成品资金转化为货币资金 （二）不同房地产开发项目融资方式的选择 1、住宅 2、商业房地产 （三）不同规模房地产企业的融资方式选择 少数大型房地产开发企业 几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。