我国保障房建设发展方向参考.docVIP

　　一、运用PPP模式建设保障房的可行性分析 　　运用PPP模式，吸引社会资本参与保障房建设，可缓解财政压力，提高建设质量和管理水平，分散和降低风险，不仅必要而且可行。 　　（一）积极的政策导向 　　2010年国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，进一步明确和细化了“非公经济36条”。该《意见》第三部分第十二条规定，“鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。”这为民间资本参与保障房建设、为PPP模式在保障房建设中的应用提供了政策支持。党的十八届三中全会《决定》特别强调发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励社会资本参与城市基础设施建设和管理。这些有利于民间资本投资的政策对于吸引民间资本积极参与保障房建设十分重要。 　　（二）良好的运作基础 　　PPP模式作为一种公私合作、实现“双赢”或“多赢”的运营机制，早在20世纪80年代就在世界范围内得到了快速发展并积累了诸多经验。20世纪90年代至今，我国应用PPP模式的领域也在逐渐扩大，在高速公路、地铁、水务等基础设施和公用事业都有很多成功案例。在保障房领域，也出现了河南焦作市棚户区改造工程等成功应用PPP模式的试点和先例。这些都为保障房PPP模式提供了宝贵经验，奠定了运作基础。 　　（三）相对稳定的投资回报 　　PPP模式下，政府与社会资本的合理搭配组合能够找到可持续性的盈利模式，使社会资本在提供公共服务的同时，也能获得合理的投资回报。PPP项目的盈利能力主要取决于以下两个方面：一是项目需求量，可以产生稳定的现金流。随着新型城镇化的推进和户籍制度的改革，未来每年将会有大量的农村人口涌入城市，每年也都有大量新入职大学毕业生，他们的住房需求主要通过保障房来解决。二是项目有合理的收益率。保障房，尤其是公租房，其主要现金流入就是租金收入，再加上政府提供的租金补贴，基本可以回收投资。保障房的另一种盈利模式是进行商业配套运营。因此，社会资本参与保障房建设，是可以获得稳定、可观的投资回报的，这使得PPP应用于保障房项目具备经济上的可行性。 　　二、运用PPP模式建设保障房的具体模式 　　针对公共租赁住房等租赁型的保障房，本报告提出一些初步的PPP模式： 　　（一）新建公租房的PPP模式设计 　　部分大中城市的房价上升较快，住房供不应求矛盾突出，需要大规模建设保障房。由于我国土地资源紧张，在目前阶段，这些城市新建的保障房应以公共租赁住房为主。根据这一群体的住房需求特征和收入情况，具体的PPP模式建议以BOT、BOS、REITS和住房合作社为主。 　　1.建设－运营－转让模式（BOT）。该模式下，社会资本方在建成公租房后拥有经营权，可通过收取房租和政府租金补贴的方式来获取必要的收益。 　　下面以北京市公租房为例，对这种模式的经济可行性进行简要分析。 　　假设建设1000套公租房，每套面积60平方米，工程造价每平方米2000元计算（不包括土地出让和一级开发成本），项目的建设期两年（每年平均投入6000万元），特许经营期为28年（不含建设期）。 　　该项目公司总投入1.2亿元，其中资本金为3600万元（民间投资机构投入2880万元，政府投入720万元），其余资金8400万元从银行贷款，贷款年利率为7%，分10年还清，还款形式是等额本息偿还，因此每年的偿还金额为1147.13万元。假设项目的预期租赁净收入为每月30元/平方米，则项目公司每年的净收入为2160万元。假设在特许经营期内，项目企业拥有免税待遇，所有收益由项目公司获得。在12%的折现率水平下，可以算得该项目的内部收益率（IRR）约为9.34%。因此，只要社会资本对于最低收益率要求不高于9.34%，则该项目就有吸引力，公租房项目采用BOT模式在财务上就是可行的。 　　对于追求长期稳定的投资收益的社会资本来说（比如保险资金），9.34%的项目预期收益率具有一定的吸引力。当然，政府还可以通过延长特许经营期、适当提高租金或者补贴、允许经营一定比例的商业地产等手段，提高收益水平。对于政府而言，只需要在期初投入720万元的资本金和项目的土地开发成本，在特许经营期内每年投入1440万元用于租金补贴，也远低于其新建支出。对租户而言，平均每个家庭每月仅需支付1260元房租，远低于市场水平。因此可以看出，在北京这样的特大型城市通过设计合理的资金结构，能够使公租房项目能够取得良好财务收益，实现政府、住户和社会资本三方共赢。 　　公租房的BOT模式操作流程：由政府确定项目规划并进行公开招标。中标单位与政府合作，成立项目公司（SPV）。在项目公司资本结构中，政府以土地出让成本入股，但占项目资本金比例不超过20%。政府授予该SPV公司30年特许经营期。在特