唐山南湖公园高档住宅项目研究报告汇报29P.ppt

采动影响与建（构）筑物破坏关系 建筑可行性评价 地震工程地质条件 项目地块地质和地震分析结论 唐山房地产市场概况 唐山房地产市场预测与展望 唐山房地产市场刚性需求潜在，市场转型期预测2年； 唐山住宅销售价格快速上涨，是2007年开竣工面积岌岌下降，产品供不应求，并不是泡沫现象，未来市场仍然健康发展； 高档住宅项目供应量仍将较小，短时间内，供求结构矛盾仍难改变； 唐山客群两极分化（“富人”和“普通市民”，没有白领阶层），预测未来高档产品需求旺盛，另外唐山有钱人多为“资源型”老板，大部分靠本地关系发展，且唐山人恋根，消费上攀比心理强； 消费者如何评价南湖生态城？ 高档住宅是否有市场需求？ 我们的客户是什么样的？ 客户购买的因素是什么？ 市场需要什么样的产品？（建筑类型、风格、面积） 市场需要什么样的产品？（价格） 项目发展定位 市场定位 唐山市最高档住宅小区，唐山人自己的富人区 产品定位 别墅+TOWNHOUSE+花园洋房，引进已成功项目产品为基础，开发出适于本地又具有差异化优势的项目，同时必须高于周边项目进行市场定位，拥有完善的配套设施，打造唐山标志性高档次精品富人区。 备注：根据南湖管委会透露，地块规划指标不全是低密度别墅 目标特征分析 目标客户群 矿产、钢铁、建材等私营企业老板及其高层领导 银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层 政府中高级公务员、事业单位中高级管理者 浙江等外地在唐山经商业主 行为分析： ①交通方式以私家车为主②购买高档轿车、金银珠宝③购买高价位服装，但穿着品味不高； 性格分析： 房产消费分析： ①价格承受能力强，容易跟风购买②购买口碑好，品质形象高的住宅③非常关注新项目④富人扎堆，现在主要集中在国泰、天元、丽景等小区置房看重朝向⑤ “正房”（南北朝向）、“厢房”（东西朝向）价格差异很大，一般相差1500－2000元／㎡。 心理性格分析： ①性格耿直、为人实在②文化水平和品味水准相对较低③追求时尚，攀比心强④地震潜在影响转弱 * * * * * * * * 唐山南湖公园高档 住宅项目研究报告 2009.3.1 结论和建议 我们的目标 首期回收资金 (首战必胜，关注项目效率和效益) 获取土地价值, 赢得最大投资回报率，建立区域品牌 我们的结论 从土地地质情况、项目盈利性、区域升值潜力等看，项目地块具备投资价值获取土地价值，项目投资可行； 不利因素是项目地块地质对规划带来难度，未来1-2年，房地产市场不确定 建议项目运作上，产品要正规、细节化，建成唐山标志性高档项目； 进一步测算最佳项目容积率和最佳建筑类型配比，使回报率最高 建议营销要本土化，进行差异化策略，区隔竞争对手； 项目用地是否可建建筑？ 本案 该规划区域位于唐山市区南部，东西长约5000m，南北长约7400m，占地面积约28.73km2。拟建区域地势平坦。 该区域地下为开滦矿业集团唐山矿和增胜矿、刘庄矿两个地方煤矿开采范围，地下既有老采空区，也有正在或今后还将进行采掘活动的区域，地表大部分区域处于非稳定状态。 范围: 位于南新道以南，唐津高速公路以北，陡河以西，站前路以东，面积为91.4k㎡,属路南区和丰南区。 南湖规划区: 处于7·28地震的强震区，分布有活动断裂，区内有采空塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、砂土液化和地面沉降等地质灾害，其地质环境属于复杂类型。 91.4 k㎡ 项目约束条件 地质灾害危险性大区：主要分布在区域的中部，唐山矿业分公司井田范围内，呈连片状，为开采已沉陷区、计划开采区及地裂缝影响区，面积28.04km2，占评估区面积的30.69%。在采煤塌陷区内，包括非稳定沉陷区（A1）和稳定沉陷区（A2），其中非稳定沉陷区包括已开采非稳定沉陷区（A11）、近期开采非稳定沉陷区（A12）以及远期开采非稳定沉陷区（A13），分布面积15.87km2，占评估区的17.36%；稳定沉陷区为非稳定沉陷区以外区域，分布面积9.43km2，占评估区的10.32%。 地质灾害危险性中等区：主要分布在评估区西南侧的中部地带和北侧的中部地带，呈弯窄带和斑块状，主要为“建下压煤”区、采煤波及区、限采区及煤柱预留区，面积43.21km2，占评估区面积的47.27%。本区因是“建下”压煤区，采矿活动强度较小，地质灾害构成系统复杂程度中等； 地质灾害危险性小区：主要分布在评估区的两翼及西南部地区，为非采煤区，面积20.15km2，占评估区面积的22.04%。该区为地表塌陷移动区以外地段，距开采边界约150m。采空塌陷对该区的影响程度相对较弱。潜在的地质灾害危害程度较弱，危险性小。 评估区建设用地适宜区面积20.15km2，占评估区面积的22.04%；基本适宜区面积43.21km2，占评估区面积的47.27%；适宜