商业综合体开发与管理的方法论(116页）.ppt

商业综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例 杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳NEW MALL商业管理公司总经理 新加坡星联国际机构董事 电话QQ:465333227 目录 前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城、 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体 大型城市商业综合体 大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 城市商业综合体开发流程 下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍 大型城市综合体的多专业团队协同工作方法 五星级酒店在综合体的地位 在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。 五星级酒店的投入产出分析 １．造价１万元/平方米 ２．投资回收一般１０年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。 五星级酒店的风格与特色 根据综合体的文化定位，可以选择酒店的特色与风格，力争整体和谐。 北京，2007年8月19日–北京万达索菲特大饭店盛大开幕，标志着雅高集团在中国开启奢华典雅新纪元。 　　北京万达索菲特大饭店潜心将法式奢华风姿与中国华丽韵致完美璧合，为那些在商务或度假旅途中探寻时尚、文化、艺术与舒适感的旅行者们提供至尊旅居体验。 　　二十七层楼高的北京万达索菲特大饭店内设417间客房与套房，其中包括63间行政房及至臻完善的索菲特会所。 如何预测购物中心经营结果 １．VMD visual merchandising (商品企划)and display 将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。 2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析 董事会需要知道购物中心未来经营的结果。 VMD详解 VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。 商业建筑策划 １．根据顾客的需求进行商业规划与商品面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 ２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 ３．对商业建筑概念模型模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 ４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。 对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求 1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 IQ＋EQ均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力 结论3地铁商业物业成功规律 必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。 结论4商业物业经营必须注重地域文化 隔山闻鸟音 近水知鱼性 商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。 根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。 先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。 家乐福已经与英国连锁巨头TESCO签订了协议,将韩国全部31家门店股份转让给TESCO接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场... 从模型到实际 采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品 综合体的步行街鸟瞰效果 空间的构思 充分考虑到人流循环与体验的空间构思 聚集大量人流的难波公园 难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。 商业设施的系统借鉴 日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方