唐山湖畔郦舍项目商业定位与招商策划报告2012.pptx

唐山湖畔郦舍项目商业定位与招商策划报告;目 录;第一部分、前 言;Part 1：前言;我们的工作思路：;第二部分、项目商业定位;第一章：宏观经济发展趋势研判;Part 2：项目商业定位;Part 2：项目商业定位;Part 2：项目商业定位;Part 2：项目商业定位;固定资产投资：自2009年以来，受国家对房地产宏观调控的影响，固定资产投资呈下降趋势，房地产市场活力略有下降。;人口结构：非外来型社会，人口主要以自然增长为主，且属于低速增长的范围，因此房地产主要依靠本地消化，整体市场容量有限。;人均收入：近两年政府大力推行农业改革以及拆迁、农转非等政策，使农民收入连续三年增长率超过城市居民，受物价波动影响2011年恩格尔系数略高于2010年，但总体来看人民消费能力有较大提高，为商业的繁荣，奠定了基础。;产业结构：第二产业为支柱产业，受京津冀产业转移影响，虽然2009以来第三产业增速低于第二产业，但是第二产业快速发展带来的利好，也使得第三产业的发展空间更加广阔。;城市目标及职能：以打造工业化、国际化、城市化为目标的京津冀中心城市、科技研发中心和对外交往门户。;城市发展方向：以工业为基础，生态宜居为目标，确立了“北控、南拓、西扩、东连”的发展格局；;发展举措：通过“三大片区”和“两大郊野公园”的生态建设，确立了城市南部为重点的生态宜居城区的建设思路。;丰南区：通过唐山城市整体功能规划，确立了丰南从工业城区向唐山后花园、宜商宜居的生态城区的转变；;城区职能规划：通过丰南区城市职能的划分，确定了老城区（即本案所在区域）持续改造、建设唐山南部商业中心的发展脉络；;宏观调控：2010年是房地产政策调控年，进入2011年国家进一步加强了对房地产市场的调控力度，市场进入寒冬期，同时在住宅市场严厉调控的情况下，商业地产的发展迎来了春天。;市场预期：2012年房地产调控进入深水区，虽然地方政策略有松动，但在中央政府没有新政策出台的情况下，调控将会继续深入，尤其是住宅市场，未来的市场形势依然严峻。;京津冀经济圈重要城市：唐山地理位置优越，交通便捷，坐拥环渤海和环京津优势资源，发展基础良好，是京津冀经济圈内的重要工业城市； 房地产活市场力略有下降：受国内大经济环境的影响，房地产市场增速放缓，GDP和固定资产投资增长率略有降低，尤其是房地产行业活力下降； 人口增长缓慢：做为非外来型社会，人口增加缓慢，房地产去化主要依靠本地，消化能力有限； 人均收入持续增长：随着收入的不断增长，人们的消费能力逐渐增强，为商业提供了发展的基础； 第二产业持续增长，第三产业增速放缓：第二产业的基础地位进一步增强，虽然受政策影响第三产业发展放缓，但发展空间依然广阔； 城市规划更趋合理，着力打造丰南宜居城区：明确各个城区的职能，城市发展更加合理，以丰南区为代表的生态水城的建设，市政府着力将其打造成唐山市的后花园； 丰南大发展：“一带三轴四区四心”的规划，明确了各片区的发展方向，老城区的商业和居住功能的规划，为本案提供了有利的规划条件和发展方向； 政策调控不容乐观：纵观2012年的房地产政策，市场前景依然不容乐观，但是在目前经济环境下，投资渠道有限，大量的闲散资金涌向商业地产，为商业地产的发展带来利好。;第二章：唐山市商圈研究;市中心商圈;;;市中心商圈;市中心商圈主要商业分布;物业情况;物业情况;位置;市中心商圈小结;八方商圈;八方商圈主要商业分布;物业情况;物业情况;八方商圈小结;远洋城商圈;远洋城商圈主要商业分布;物业情况;物业情况;远洋城商圈小结;小山商圈;小山商圈主要商业分布;小山商圈重点物业;小山商圈小结;商业街;;物业名称：新街 位置：唐山市路南区新华西道与国防道交界 开业时间：2005年 开发商：成龙房地产有限公司 商业形式：步行街 楼层数：地上二层及部分地下商业用房 建筑面积（㎡）：25500 停车位：地上停车位 档次：中低档 品牌列举：达芙妮、美邦、意尔康、圣迪奥等 经营方式：全部销售，对外出租（开盘时均价约在20000元/平米） 经营状况：良好 租金：1F：12-18元/㎡/天；2F：A、B区7-10元/㎡/天，C、D区6-7元/㎡/天；;物业名称：尚座 位置：唐山市新华西道27号 开业时间：2007年 开发商：唐山新绿洲房地产开发有限公司 商业形式：底商步行街 楼层数：地上二层及部分地下商业用房 建筑面积（㎡）：34000 停车位：地下停车位 档次：中低档 品牌列举：肯德基、家惠生活超市、圣亚哥、KAPPA等 经营方式：全部销售，对外出租 经营状况：较差 租金：1F：3-5元/㎡/天；2F：1.3-2.7元/㎡/天;物业名称：新华步行街 位置：唐山市路南区新华道与光明路交叉口 开业时间：2005年 商业形式：步行街 楼层数：地上二层局部三层