郑州市鑫苑世家项目即号地市场调研及定位报告.ppt

全市商品住宅供需和去化速度分析—供应量缺口巨大，且去库存化速度加快。未来全市房地产成交价格预计将迎来新一轮的上涨 09年1月-10月商品住宅供应总量402.06万平方米，成交总量为765.22万平方米，市场表现供不应求，供应缺口363.16万方。 自09年3月份小阳春开始，商品住宅成交量稳步攀升，商品住宅存量相对应的持续下降，去化周期也降至最低值4个月。 金水区2009年1-10月份商品住宅已经实现销售面积274万方，位于各区域之首；预计全年会达到350万方 分片区成交情况—金水区房地产市场成长性较好 金水区近一年成交量价走势分析 09年以来郑州市金水区成交量价持续保持快速上升态势，占郑州市全市市场份额维持在40%左右，市场容量位居全市各区之首 全市历年住宅用地土地成交情况 郑州市2009年1-10住宅用地大幅放量成交量为3571亩，而金水区2007年以来成交住宅用地1718亩，占全市成交量的48%，与房地产市场份额相匹配 区域近期商品住宅用地成交分布 本案 1 2 3 4 136亩（未推）， 区域近期住宅用地成交未开工土地 区域成交未开工土地项目一览表 序号 地块属性 土地现状 用地面积(亩) 总建筑面积(万方) 受让方 土地价格(万元) 楼板价(元/平方米) 拿地时间 1 住宅;商业（商服） 未开工-土地平整 218 81 河南金林置业有限公司 金泰利置业（北京）有限公司 46500 575 2009-9-30 2 住宅;商业（商服） 未开工-动迁中 181 47 郑州永恒万通置业有限公司 河南省清华房地产开发有限公司 32362 693 2009-5-15 3 住宅 未开工-土地平整 55 11 郑州燃气房地产开发有限公司 8585 783 2009-1-19 4 住宅 未开工-土地平整 132 31 河南英地置业有限公司 40051 1304 2009-1-15 合计 　 　 585 169 　 127498 753 　 区域已成交未动工土地约585亩，折合总建筑面积169万方；地块北侧未推出住宅用地为136亩，折合建筑面积约38万方，则区域住宅用地潜在供应量为305万方，低于全年350万方的销售量 近期成交地块溢价分析 郑州市近期成交地块溢价水平大部分维持在100%以上 近期成交地块溢价分析 郑州近期成交地块溢价分析 土地名称 区域 地块属性 土地现状 用地面积(㎡) 总建筑面积(万方） 受让方 起拍价格（万元/亩） 土地价格(万元) 成交单价（万元/亩） 楼板价(元/平方米) 溢价率 拿地时间 冉屯东路东、朱屯路北 中原区 住宅 未开工-未动迁 30 6 河南康隆置业有限责任公司 212 14366 474 2368 123% 2009年12月 冉屯北路北、化肥西路东 中原区 住宅 未开工-未动迁 63 14 河南正商置业有限公司 212 28006 446 2028 110% 冉屯东路东、朱屯路南 中原区 住宅 未开工-未动迁 33 7 河南康隆置业有限责任公司 212 15470 462 2310 118% 冉屯北路北、电厂路东 中原区 住宅 未开工-未动迁 74 16 河南正商置业有限公司 212 36070 488 2218 130% 冉屯东路东、西站路北 中原区 住宅 未开工-未动迁 7 1 河南康隆置业有限责任公司 212 3465 530 2650 150% 郑东新区84亩项目 郑东新区 住宅 未动工 84 19 鑫苑（中国）置业有限公司 237 39500 470 2079 98% 2009年10月 郑东新区33亩项目 郑东新区 住宅 未动工 34 10 鑫苑（中国）置业有限公司 280 13811 406 1867 45% 2009年9月 市场板块分析 中区：处在城市核心位置，配套齐全。 价格在5000-7000元/平方米。 主要客群：市中心老居民、公司白领、政府职员。 代表楼盘：鑫苑景园、鑫苑国花、金沙国际、建业密码国际。 北区：符合郑州市向东向北发展的总体思路，高品质楼盘较多，配套相对比较完善。 价格在4300-5500元/平方米。 主要客群：企事业年轻白领、改善需求者。 代表楼盘：建业森林半岛、建业枫林上院、普罗旺世、田园新城 南区：受陇海铁路及周边环境限制，楼盘较少，主要沿航海路分布。 价格在4000-5000元/平方米。 主要客群：附近居民改善需求者 代表楼盘：橄榄城、发展南郡等 东区及郑东新区：是郑汴一体化的发展方向，未来省级政务区，区域发展速度极快。 价格：5000-10000元/平方米。 主要客群：建材商、政府职员、企业白领等 代表楼盘：曼哈顿广场、联盟新城、卢浮公馆、美景鸿城等。 西区：品质较高的楼盘集中