郑州市龙吟世家开盘前营销思路最终版.ppt

* 龙吟世家开盘前 【营销思路建议】 第一部分 推售房源目标梳理 第二部分 当前市场形势观察 第三部分 阶段营销思路建议 目录 第一部分 推售房源目标梳理 一、目前推售房源情况 二、首批房源目标分解 一、目前推售房源情况 （一）一期资源盘点 （二）首批推售房源 （一）一期资源盘点 10 11 7 8 9 5 6 1 2 3 10 11 7 8 9 5 6 1 2 3 （一）一期资源盘点 一期资源：10栋楼宇，房源共计：279套； （二）首批推售房源 10 11 7 8 9 5 6 1 2 3 本次一期具备开盘条件房源为： 1号楼、2号楼、3号楼、5号楼 其中：1号楼与2号楼户型相同； 综合考虑： 首批入市房源为 1号楼、3号楼以及5号楼。共计72套。 1号楼2房，30套； 3号楼3房，28套； 5号楼3房，14套。 3栋楼宇，7层带电梯 1栋临街，2栋社区内 两房30套，三房42套 ——72套销售资源 小结： 二、首批房源目标分解 （一）销售节点设置 （二）销售目标倒推 （一）销售节点设置 1月8日 正式办卡 1月15日 2月7日 新年期间 3月10日 4月15日 暂定开盘 预计约30天办卡期 截止3月9日办卡42张 暂定4月中旬（4.15）开盘；办卡周期预计约30天； 10 11 7 8 9 5 6 1 2 3 （二）销售目标倒推 根据推售房源——倒推办卡量： 按照市场情况较佳，正常50%解筹率倒推：需办卡约 150张； 当前市场情况，按照40%解筹率倒推：需办卡约180张。 小结： 已办卡42张，暂定4月15日开盘； 办卡目标180张，办卡时间30天； 推算结论： 30天，需办卡140张才能具备开盘基础； 单日需平均办卡约：5张 市场环境差，全省观望 目标根本无法实现 目标结论： 实现不错的开盘业绩 如此市场环境？ 1、目前开盘时间不可取！ 2、成功开盘卡量必须够！ 目标必须达到180张卡 目前得出结论：办卡量达到180张，再开盘 第二部分 当前市场形势观察 一、楼市政策解读 二、宏观市场观察 三、地区销售探析 一、楼市政策解读 政策解读 从国房景气和销售价格指数指数之间的走势关系，可以看出，限购和限贷对市场冲击极大。 央行近年来存款准备金率调整一览 2011年上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位 2008年4月央行121号文件出台 2009年12月存款准备金率上调1个点 2011年央行连续6个月上调存款准备金率，达历史高位 截至目前的今年前六个月，每月均上调0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率达到21.50%的历史高位，中小金融机构存款准备金率达到18.00%。 政策解读 货币严重紧缩 温家宝总理 中央对楼市坚定不移进行调控 中央调控政策的力度不会减轻 温家宝总理说：在我的任期内，一定要让房价能够保持在一个合理的水平。 政策解读 政策形势如此严峻！ 信贷、限购、货币政策多管齐下，房地产市场进入冰冻期 中国房地产目前处于中期波动期，此状况至少将维持1年 政策是大势，不能忽略其背后的经济，政治等综合的因素 政策形势研判 二、宏观市场观察 市场观察 在如此的低迷市场环境下，各大房企为救其身，集体跳水，降价促销全面蔓延。 全国：2011年成交量同比下行10%，成交量大幅下滑，一、二、三线城市成交量均不同程度下降。 市场观察 下降趋势明显 调控继续深入，2011年金九银十惨淡收场，购房者心态发生重要变化，观望持续加强。 市场观察 郑州 数据来源：中国房地产研究中心 数据来源：中国房地产研究中心 调控并未松懈，市场价格调整尚未达到预期，各地市场心态发生变化，大部分城市购房者对市场呈观望态度，河南省客户观望程度在80%以上。 全国成交量、价格同比涨幅已经开始回落； 一线城市成交量全部下滑，大部分跌幅在15%左右；总体成交价格同比虽有所增长，但涨幅缩小，幅度在10%左右； 二线大部分城市成交量下滑不明显，跌幅在10%左右，成交均价总体呈上涨趋势，但部分城市涨幅已明显回落，幅度在10%-20%； 楼市下行通道已开启，市场不容乐观 市场观察 三、地区销售探析 限购之下：2011年住宅成交量下跌43.9% 地区市场 2011年在限购限贷的压力之下，郑州商品房成交量出现明显的下跌，成交量承受较大压力，2011年的库存量之高，也使得不少开发商在2012年的销售策略做出比较大的改变。 地区市场 2011年商品房月均销售套数远低于2010年；而住宅销售套数占整体市场销售比例也由2010年的90%下降到80%左右。 结论核心：困局。 这样的市场观望，这样的市场竞争，要实现不错的业绩，不错的目标， 传统的推广（广而告之）已经解决不了困局！ 政策毫无松动迹象；各地频频爆出降价潮； 客户观望情绪仍然浓厚；成交量、价格持