金泰·假日花城四期产品定位及户型规划建议西安高新区.pptVIP

金泰·假日花城四期产品定位及户型规划建议 诚必达·金泰假日花城项目组 09年4月30日 年龄层次：年龄30—45之间 购房意向：90—150平米（近年来随着区域市场地位的不断提高，购房面积增大。） 客群职业：科研院所工作人员、CBD白领阶层、私营业主、中产阶层 承受价位：在一定程度上可承受高价位。约4000元以上 购房需求：刚性用房、改善居住环境、区域配套、发展前景。 根据以上相关市场相关资料以及本项目所处的地理位置，我们锁定了融侨·紫薇馨苑、绿地世纪城、逸翠园·西安、紫薇尚层、和天地源·兰亭坊等五个项目作为本次四期产品调研的市场参考项目。以此来分析2008年10—09年3月份项目所在区域的市场状态。 现阶段三期中小户型产品放量不足，无法满足现有市场刚性需求。 三期市场定位以大户型三居为主力户型，以一居、二居为辅助，以跃层、四居户型为补充的整 体定位思路在2007年年底符合市场的需求特点，但经历了2008年的市场观望期，现阶段市场的井喷以刚需购房为主体，对三房的需求减弱。以中小户型产品销售为市场消费主体。 二期的各个户型的主力面积段基本与市场表现出来的需求特点相基本对应，现阶段二期已进入清盘阶段，市场消化力较强，整体来看，70—120平米面积段的小户型消化较好。 建议四期做经济型中小户型产品，提高产品性价比，进而拉动三期大户型产品销售，提高项目品牌，达到项目名牌最大化的目的。三期产品大户型进入市场后，会给销售带来一定的抗性。市场现阶段对附加值高，价格高、面积大的大户型产品销售抗性，市场销售量相对较弱。预估需一段时间消化。给开发商的带来一定程度上的资金压力。 建议四期提高经济型二居与三居的市场供应。促进市场销售。 从二期成交情况看，二期所有户型中，二居主力面积为90、92、96平方米，市场对原户型面积77平方米的二室两厅一卫最为欢迎，因此三期规划二室二厅一卫，可以继续保持二居76—95平方米面积段户型比例，建议增加小两居的投放比例；三居室的户型结构来看，二期三期消化较快的为110平米经济型三居，其次为129平米的中档三居产品，对面积较大的三期140平米三居意向性较差。大户型140平米以上四居、五居少做甚至不做。 项目四期的购买客群定位 高新及周边片区刚性需求客群购买 市场刚性需求的回暖使得一季度市场销售产生热潮。三期客户群定位为高端客群，面向全市乃至西北五省的高端客群定位对于项目品牌扩大化，项目销售量化具有一定的市场风险。本案周边刚性客群的需求在三期产品中无法全面满足。现阶段市场大势萧条的局面下，四期产品定位的方向为如何减弱三期产品市场风险。建议以刚性需求为方向，大力推出中小户型产品。满足客群的市场需求，扩大项目影响力，促进三期量化。 客户主要特征表现为： ★工作和生活在周边的出售旧房购置新房改善居住环境的家庭居民 ★高新区内工作的年轻一代结婚定居 ★迁入或移居西安的外地人口 ★周边的科研院所工作者。 后续关注项目： 紫薇公园时光：在本案太白南路对面，为高档产品定位，共7栋楼，后面三座32F高层，主力面积跃层380—500平米大户型产品，前面四栋点板结合，产品为180—240平米大户型，预估明年中进入市场，与本案不直接形成竞争 江 林 新 城：在丈八东路南侧，项目斜对面位置，现有开发50万平米江林新城，但该项目户型产品线齐全，但品质较差，尚且现阶段五证不全，预估年底拿到预售证，现阶段3800元/平米起，市场价格、产品、品质都无法与本案进行市场竞争。 金源地产地块：在丈八东路江林新城的北边，家立方项目的对面，金源地产最近拍得一块200余亩的土地，预估现阶段做前期，明年中段开始放量，产品未知。但品牌性与金泰品牌无可比性。 竞争问题1：四期中小户型产品放量与周边均价较低的产品之间的客群重合，如何提高产品性价比优势，吸纳中低端客群购买。 竞争问题2：通过四期小户型产品拉动整体三期大户型销售，并与周边高端产品形成市场竞争，从而促使大户型的快速量化。 解决方法：加大中小户型放量，并加大产品附加价值，对产品性价比进行优化，促进四期产品量化。配合三期产品进行销售。达到项目品牌、项目利润最大化。(具体操作方法见附件) 如何在竞争激烈的市场中立足，这需要产品自身具有较强的市场竞争力。而金泰三期产品规划为大户型产品，并不迎合现有市场的发展。就目前市场发展来看，金融危机造就了市场相对萧条。整体市场供大于求。现下需要解决的问题不是利润最大化的问题，而是产品销售量的问题。 （一）定位依据 （1）整体市场竞争影响 市场供大于求局面产生。2009年市场存量及供应量接近1200万平方米，08年年销售量大