金凤半岛地块介绍.pptVIP

岐山客运站南侧地块位置 小结 该区域目前除红树湾二期以外，没有其他项目在开发，区域供量已经2年无放量供应，定有部分刚需积累。 红树湾二手房的价格在交房后持续上扬，因有实景烘托，其价格已经冲破5000元，多数均在5300元以上； 由于周边未来供应的情况，以及直接竞争对手红树湾二手交易情况分析，得出此区域的目前价格可以在5200以上，与市区内类似定位的楼盘相比仍处于价格较低的洼地，价格优势明显。 根据公司实力以及开发理念，价格还可以适当拉升，有望提升该区域的产品价值空间。 2008-2011年汕头市区供销量统计 * * * 市场-横向对比 大洋红树湾 预计二期较好位置。 以均价5500作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 5500元。 市区内可竞争项目较少，存在竞争性不强。 信华雅轩 距离3.8公里 5500价格基本可买20层附近 富逸时代 距离2.8公里 5500价格大约10-13楼位置.均价5700 水岸名都 距离 5.5 公里 5500只能买较差剩房。 二手价格5300-6500 凤凰城 距离 7.6 公里 5500可买部分最低价区间。 较少选择。二手价格5300以上 龙腾熙园 距离 8.2 公里 售罄 二手价格5500-6500 新嘉雅园 距离 7 公里 5500可买普通位置 均价5600 二手价格5500附近 * 地块客户群体分析 根据大洋红树湾的内部介绍，该项目 客户群体基本有3类。 原群体：参照大洋红树湾和信华雅轩的客户群体 第一类（主类）：周边原住民与本地投资客 居住与项目附近约2-3公里内的住民，包括大部分鮀铺居民。 第二类（次主类）：工业区、学校、周边企事业单位高职高管 以大部分汕头大学的教职员工以及一小部分电视台职员和附近的工业区企业的高层等。 第三类（次类）：周边县市居民。 揭阳、潮州客。其中以庵埠客为主，据说占比重较大。 * 地块客户群体分析 根据交通道路网的规划，本区域未来属于核心枢纽，交通利好环境下，可诱导多因素。 可诱导群体：区域大交通因素利好的群体 第一类：金园工业区职工 目前的金园工业区与升平工业区相隔一条莲池河，无法贯通。金园工业区里面除了陈旧落后的华新城，无其他居住配套。两大工业区的贯通，将在未来是本片区的利好因素。金园工业区人数众多，是本案一大潜在消化群体。 第二类：潮州、潮阳居民 随着未来交通的完善，该片区到庵埠的车程约为20分钟。 第四类：老市区住民 随着南面与西港路的贯通，该区与老市区的联系将增加。 第四类：揭阳居民 西边以揭阳高速的贯通作为利好因素。未来的金凤路是贯通汕头东西走向以及连接揭阳的唯一快速干道。 　 东区 中心区 北区 东北区 西区 其他地区 2008年供应总量 35.5 29.7 26.4 12 2 1.8 2008年预计销售量 17.8 14.8 13.1 6 1 0.9 2009年供应总量 37.8 27.1 57.1 29 26.6 14.4 2009年预计销售量 22.6 16.2 34.2 17.4 16 8.7 2010年供应总量 90.8 19.2 43.5 37.2 18.7 5.7 2010年预计销售量 57.8 18.8 35 21.8 15.7 3.2 2011年预售总量 137.3 2 36.4 39.6 4.3 12.9 2011年预计销售量 79.3 2 15.2 24.2 3.7 9.5 单位：万㎡ 由上表可以看到，近几年来西区的供应量和成交量相对于其他几个区域来说是最少的，成交量最多是2009、2010年，分别达到16万㎡、15.7万㎡，主要是因为红树湾和金港花园的推售，2008年和2011年销售面积较少主要还是因为市场的供应太少。从总体来说西区销供比例是最高的，只要供应充足还是有比较稳定的需求的。 近几年来的供销情况 区域辐射人口 街道/镇 行政区域面积(平方公里) 常驻人口(人) 人均人口密度(人/平方公里) 岐山街道 9.8 19903 2031 月浦街道 10 24257 2426 海安街道 0.7 33488 47840 永祥街道 0.38 26935 70882 同益街道 0.749 27867 37206 新福街道 0.57 31192 54723 乌桥街道 0.78 20601 26412 光华街道 3.522 38278 10868 鮀江街道 21.25 45390 2136 鮀莲街道 34 52842 1554 以金凤半岛为核心，周边4公里内，划分为目标区域，如右图所示，其人口密度集中在老市区以及鮀浦、岐山一带，而该区域范围内所含的街道有10个，人口数量约为：30万人。 区域辐射人口统计 月浦 岐