长沙藏珑商业操作思路33p.ppt

* 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 德思勤·深圳 2008年9月16日 藏珑商业操作思路 章节目录 1.项目外部商业环境市场分析 4.业态规划及招商建议 2.项目内部环境分析 3.项目商业定位 5.初步经济测算 1-1. 长沙商业市场扫描 消费型城市 长沙消费型城市的特征比较明显，第三产业占全市经济总量的半壁江山。中部六省省会消费水平数据显示，在八大类重要消费品支出中，长沙人均消费性支出高达10700元，超过武汉； 社会消费品零售总额 2008年1-7月全市社会消费品零售总额达到715.78亿元，比上年同期增长22.8%； 住宿餐饮业零售总额 2007年全市住宿和餐饮业零售总额达到153.36亿元，比上年增长20.7%。 1-2.长沙市商圈分布 五一商圈 伍家岭商圈 河西商圈 东塘商圈 火车站商圈 月湖 以五一商圈为核心，东西南北中五大零售商圈； 本项目所在位置月湖位于长沙市北部。 1-3.项目周边情况 项目靠近金鹰影视文化城，湖南国际会展中心，长沙世界之窗及长沙海底世界。 项目周边道路四通八达，北靠洪山路、南临三一九大道、东接万家丽北路，西倚东二环。 到机场15分钟 距市中心10分钟 据相关统计数据显示，长沙市各项社会消费零售指标在中部六大省会城市均名列前矛，特别是餐饮行业的发展尤为迅速，表明长沙市餐饮业有庞大的市场需求。 1-4. 中部省会城市社会消费零售总额对比 ——数据来源：长沙市统计局（2006年） 汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2008年仍然保持旺盛的需求，08年一季度，长沙实现汽车零售33.7亿元，同比增长33.9%。截止到2006年末，长沙每百户已拥有11.03辆汽车。按国际通行统计惯例，汽车普及阶段为每百户家庭拥有10辆汽车，长沙已经全面进入汽车普及阶段。 ——数据来源：长沙市统计局 1-5. 城市家庭汽车拥有量 整体上判断，长沙的消费市场相当的火爆，并且具有持续向好的趋势，随着城市扩张，市场容量还在进一步增大，特别是餐饮行业的增长令人瞩目。 1 宏观经济的发展带动消费市场的火爆 3 市民消费及出行方式的改变有利于商业发展 居民汽车拥有量的增加等因素，表明城市居民的出行方式将慢慢得到改变，“有车一族”的壮大，正在具备改变整个城市商业格局的能量。居民生活方式的改变为近郊商业的发展提供了良好契机，配合上良好的硬件配套设施（例如大型停车场等），将会有效吸引中心城区人群到此消费。 1-6. 项目外部商业环境分析小结 2 非城中心位置给商业运做带来考验 处于长沙近郊的新兴城市板块，周边常住人口较少，商业氛围薄弱。大型集中商业的客户来源主要来源于中心城区，交通路网的建设将给片区商业带来生机。 1.项目外部商业环境市场分析 4.业态规划及招商建议 2.项目内部环境分析 3.项目商业定位 5.初步经济测算 项目地址：开福区洪山路１８８号 商业面积：20505.83平方米 占地面积：307459.00平方米建筑面积：143903.55平方米 总户数：4234 居住总人口：14819 停车位：2841个 2-1. 藏珑项目简介 1、2号商业 5号商业 6号商业 三处商业布局较为分散，而且相距较远，独立性较明显； 商业沿湖分布，景观资源极佳。 2-2. 项目总体商业分布 商业1、2号 月舞潇湘 长沙大学 长沙大学，占地面积1988亩，校舍建筑面积30.8万平方米，全日制在校生12900余人，成教学生4800余人。 商业1、2号，建筑面积857㎡（不含广场），一层街铺。 2-3. 各部分商业概况 店面整个在路的水平下方，昭示性不够； 体量过小，不能形成规模经营，街区氛围难以形成。 物业紧邻洪山路，交通便利； 新月状弧型环湖分布，景观好； 与长沙大学一街之隔，学生游客很多； 接小型广场，有利于聚集人气。 劣势 优势 月湖公园人流量较小，日均约300-400人； 上下两部分商业，因为落差较大人流很难形成共享； 临湖部分的备用面积物业结构不够理想。 物业紧邻万家丽路，交通便利； 临湖而建，景观好； 紧挨公园主入口，游客人流较旺； 顶部有较大型演艺广场，有利聚集人气。 劣势 优势 商业5号 芙蓉新晖 月湖公园主入口，及沿万家丽路商铺 2-3. 各部分商业概况 商业5号，建筑面积3972 ㎡（备用面积2258 ㎡ ），一层街铺。 回廊面积过多，利用率降低； 各栋由连廊连结，给整体经营带来不便； 物业的外部昭示性不强。 物业紧邻三一九大道，交通便利； 360度无遮挡环湖景观，绝佳位置； 近6000平米体量，可以形成规模效应； 就近有大量配套停车位。 劣势 优势 商业6号 潇湘渔火 2-