航空货运与物流行业报告2014.pdfVIP

航空货运与物流行业 仓储行业转型变革深度研究：动静之间 报告要点  流水不腐，由静转动的仓储需求 仓储产生于满足需求的时效性。传统仓储通过静态储藏保证生产连续性和避免 缺货损失。但下游消费品市场，特别是电商的快速发展对于产业链流动性需求 增加，但原本的静态仓储无法满足快速进出库等流动性仓储要求，进而拉动新 建流转性仓储需求，而传统仓储面临困境。  尾大不掉，静态传统仓储服务渐式微 我国传统仓库存量大，以服务工业制造业为主，提供低流转静态仓储，辅以增 值服务。随着下游需求由静转动，需求不振，诸多传统仓储服务商微利经营， 而仓单质押等增值业务收益风险并存，无法提供稳定收入。同时，转型流通仓 储先期投资门槛阻碍传统企业转型。我们以中储股份为例，说明其传统业务式 微存必然。  破旧立新，动态物流地产黄金十年 另一方面，物流地产商准确定位了需求端流转型仓储的快速增长，为其提供了 高质量的现代仓储设施，获得稳定高额租金。同时在供给端，借助 REITs 等融 资工具解决了资金瓶颈，使其能够跟上快速发展的高流转制造业、消费品，特 别是电商的脚步。我们以普洛斯为例，从其提供高质量仓库满足客户需求，进 而获得稳定租金，借助海外 REITs 加速资金流转跟上其客户拓展速度，再进行 拓展的循环中提炼出其四个核心能力：即高速、高杠杆、高门槛与低投入  占地为王，土地储备存未来胜败关键 无论哪种业态，仓储对接近重点城市土地的大量需求与土地供给紧张矛盾突 出。所以土地来源与获取成为企业除经营模式外的竞争要素。在政府控制大多 数土地供给的情况下，自有土地储备与竞标能力成为仓储企业竞争的关键。我 们认为中储股份的已有土地加上央企背景将获得竞争优势。  亡羊补牢，中储转型为时不晚 中储从传统仓储服务转型流转型物流地产及时顺应了市场潮流，公司优势在于 其存量土地和拿地优势，加上 REITs 放开、混合所有制改革的外协，诸多发展 条件已经满足。与普洛斯的深度合作大大加强了公司转型的成功率与效率， 因此，我 们认为目前其发展机会依然光明，给予“推荐”评级。 1 / 38 目录 一、 流水不腐，由静转动的仓储需求 5 仓储的产生：解决供给与需求时效上的不匹配 5 时效性的进一步思考：不再静止的仓储 7 二、 尾大不掉，传统仓储服务渐式微 8 传统业态：静态仓储为基，增值服务为辅 8 面临困境：传统红海难扩张，盈利能力提升受限 9 行业代表- 中储股份:传统龙头显低迷 13 三、 破旧立新，物流地产黄金十年 14 破旧立新：高流转行业定制化仓储设施建造师 14 开拓蓝海：高等级流通型仓库服务新增市场 17 黄金十年：高速高质发展的物流地产 21 代表公司-普洛斯的核心竞争力：高速、高杠杆、高门槛、低投入 23 四、 占地为王，土地储备存未来胜败关键 26 仓储核心资源-土地：供给紧张，重点区域尤其稀缺 26 行业对比：仓储不受青睐，退而求次转战二线 27 土地资源成经营外竞争要素 28 五、 亡羊补牢，中储转型为时不晚 29 天时：外协环境已成熟 29 地利：土地历史问题得到解决 29 人和：普洛斯入股，混合所有制助力转型路 30 附录：仓储行业基本介绍 32 2 / 38 图表目录 图 1 ：需求 波动沿供应链向上传导示意图 6 图 2 ：美国电子行业的“牛鞭效应” 6 消费市场-产业-供应链的反向推动 7 图 3 ： 仓储行业营收占比：按仓储