美国房地产投资信托发展研究报告2014.pdfVIP

              美国房地产投资信托（RETs）发展研 究报告2014  房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。长期以来， 我国投资者能够直接涉及的房地产投资主要还是买卖商品房，部分高净值投资者也会选 择房地产投资信托。前者受房地产价格波动的影响极大，主要城市的限购措施也限制了 多套房投资，后者则属于融资类信托产品，信托项目背后的信用风险很难辨识。从海外 成熟市场房地产投资领域来看，房地产投资信托是普通投资者进行房地产投资的主要渠 道之一。其收益来源于旗下不动产如租金等具有长期稳定现金流的资产收益，同时门槛 低，流动性好，大大方便了投资者的不动产投资，也帮助房地产企业进行快速的资金回 笼。 正是由于房地产投资信托的诸多优点，国内房地产、金融行业一直呼吁引入房地产 投资信托这类产品。但是房地产投资信托本身与信托、基金和房地产企业都有较大差异， 需要相应的法律法规制度建设，因此进展缓慢。 从去年开始，《证券公司资产证券化业务管理规定》、《深圳证券交易所资产管理 计划份额转让业务指引》、《上海证券交易所资产管理计划份额转让业务指引》的纷纷 出台为房地产投资信托亮起了曙光。今年4 月中信证券用中信启航专项资产管理计划的 成立也被誉为是国内第一只REIT。在我们的系列报告中，将梳理各个房地产投资信托发 达国家和地区的REIT 法律法规、组织形式、收益表现，并且也将分析国内房地产投资信 托的现状和REIT 产品结构及其制度上的可行性。 1. 房地产投资信托 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs ）是一种在证券交易 所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产， 以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投 资者的金融工具。需要注意的是，REITs 并不是共同基金，只是一种税收政策上与共同 基金类似的投资工具。 REITs 可以从企业应税收入扣除付给股东的股息，因此大多数 REITs 将 100%的应 税收入移交给股东从而避免缴纳企业税。但是股东层面需要按照收到的股息和资本利得 纳税。 REITs 的优势包括：一、为公众提供小额资金参与商业性房地产权益投资的机会； 二、多元化的投资分散了只投资于单个房地产项目的风险，专业化的投资为投资者获取 最大可能的收益；三、具有较好的流动性，急于变现的房地产项目通常会导致较大的折 价，但是上市交易的REITs 股份基本上可以很快的买入或卖出；四、REITs 在税法上是 独立的经济实体，如果 REITs 将每年度盈余的大部分以现金分红的方式回报投资者，则 无需缴纳公司所得税，从而避免了对REITs 和股东的双重课税。 本质上来说 REITs 是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化 投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免征 企业所得税。同时 REITs 又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来 获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证 券化的产业投资基金。 房地产投资信托可以根据不同的分类标准进行分类， 大体上可分为按投资对象、募 集方式、运行方式、组织形式等，我们分别进行介绍。 1.1 根据投资对象 根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为：权益型、抵押型和混合型三种。 1. 权益型房地产投资信托（Equity REITs ） 5 权益型房地产投资信托是指通过直接控制房地产或通过入股经营房地产公司成为合 营股东的方式获得房地产产权，进而从房地产经营中直接获益。其投资收益主要来源于 房地产买卖所得利润、房地产租