2011年成都北新国际物联港项目市场调查报告详解.docVIP

2011年成都北新国际物联港项目市场调查报告 * 1、宏观市场篇 2、竞品篇 3、客户篇 宏观市场篇 * 2011年1季度，成都市主城区商品住宅供求比为1: 01.97，趋于供求平衡局面。 本季度受春节及新政策推出调控影响，供应大幅萎缩，主城区、郊区供应量较上季度均大幅下滑，主城区下跌54.55%。本季度2月份出现历史供应最低谷，3月由于备战房交会，供应量上有所回升； 本季度总成交量较上季度大幅下跌，环比下跌20.37%，与去年同期相比，上升57.04个百分点。成交上1月份出现春节前较小的抢购热潮，2、3月受政策影响成交下滑 1季度供应成交环比下滑，供需趋于平衡，2、3月受政策调控成交持续下滑 成都市整体市场供需走势 * 供应量整体下滑，但郊区下滑幅度小于主城区，新都的供应占比上升 成交量整体下滑，但郊区下滑幅度小于主城区，新都的成交占比上升 主城区市场份额大幅下滑，郊区的市场占比持续上升，新都的供应成交面积占比均上升 主城区与郊区市场对比 * 2011年第1季度，成都市商品住宅成交均价继续走高，成交均价为6762元/㎡，较上季度大幅上涨124元/㎡，环比上涨1.87%，同比上涨12.61%。 本季度成都限购令推出，新政策对价格方面有一定的震慑作用，前三个月价格呈下滑趋势 2011年1季度成交均价环比上涨，但受限购令影响，前三个月价格成小幅回落趋势 1月份房价创历史最高，2、3月在1月基础上略有下调，但仍处于一个高位上。3月成交均价6266元/㎡，回落至接近去年2季度水平 成都市整体市场价格走势 本季度，成都市商品住宅整体成交均价为6762元/㎡。除城南下跌0.68%和双流下跌0.63%外，其余各个区域成交均价均有上涨。城东涨幅最大，成交均价8755元/㎡，环比上涨15.61%。其次是城北，环比涨幅15.40% 1季度主城区住宅成交均价创历史新高，达9523元/㎡，郊区成交均价略有下跌，为5622元/㎡ 主城区成交价格持续上涨，郊区略有下跌，整体而言，价格保持平稳 郊区价格走势 * 新都区商品住宅市场 一季度成交量环比小幅下跌，受限购令影响，月度成交呈下滑趋势，但幅度较小 3月供应量出现大幅上涨，整体供需平衡 3月成交价格小幅回落，总体价格趋势平稳上升 新都区住宅市场整体供需平衡，价格平稳上升，密集出台的政策对成交量未造成明显影响，但价格增速趋缓 新都区商品住宅市场 本案所在的斑竹园镇板块属于新开发区域，目前市场占比低，但价格处于较高水平 与本案临近的大丰板块是目前主流开发区域之一，成交价格接近4800元/㎡ 小高层、高层产品是主流形态，成交均价约4700元/㎡ * 小结 1、2010年新都区整体均价上涨逾15%，销售均价达到4800元/㎡左右；但是随着今年新都土地供应量的增加，2011年区域楼盘供应量近200万米，竞争形势趋于严峻。 2、区域客户以刚性需求为主。总价承受能力在35-55万元，70—110㎡的中小户型为畅销户型，120㎡以上较大户型普遍滞销。 3、新都本地购房人群低迷，在整个购房人群中不到5%，区外购房者是区商品房购买的主力军，省内二级城市占了购房人群1/3，主要是北部新城的商圈带来的首置首改客群。 竞品篇 市调项目总分布图 富力桃园 保利198蔷薇郡 爵领欧城 佳乐国际城 汉嘉国际社区 我的大学 博海城 东骏湖景湾 汇融达令港 泽瀚峰景 天晨·花溪碧 凤凰山一号 北新国际物联港 北欧知识城 * 地理位置 新都兴城大道108号 （新都一中实验学校对面） 总占地面积 280亩 总建筑面积 108万㎡ 建筑形态 26F—32F高层 容积率 4.5 绿化率 37% 车位比 1：0.7 总户数 7900户 户型面积 76——130㎡ 物管费 1.45元/平方米·月 开发商 成都富力地产开发有限公司 销售价格 均价：5700元/㎡ 5300—6000元/㎡ 装修标准 1000元/㎡ 典型案例：【富力桃园】 项目基本情况 * 项目规划 典型案例：【富力桃园】 户型配比 房型 面积（㎡） 套数占比（%） 两房两厅一卫 75—90 55 三房两厅两卫 110—130 45 目总占地280亩，总建筑面积约108万平方米，商业配套约3万平方米。全部为26-32层的高层住宅，建筑密度仅19.85％ 户型主要以90平方米左右的套二及120-130平方米舒适性套三为主，大多户型都带入户花园。 除一公里临河（锦水河）景观带之外，另打造四大人工湖景；2000平米五星级水岸休闲会所、运动会所、30000平方米风情商业街、 1期 * 产品相关 规划布局——分组团式围合布局，尽可能造就户型的观景效果 园林景观——东南亚风情园林，四大人造湖景，大量东南亚风格元素、佛像、茅草屋、水系等 建筑设计——立面东南亚小塔楼造型，材质为墙面砖 公