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文昌新卷开盘情况调研报告 时间：2011年7月17日 星期日 地点：八一路与文昌路交汇处，文昌新卷销售中心 现场分区：等侯区、选房区、抽奖区 文昌新卷本次一期开盘在整个沙北市场备受关注，一方面在于其排号活动的成功：原先预推出4栋小高，由于排号最终接近700号而加推其13#高层，使得本期开盘实际推出房源量为4栋小高、1栋高层（9#为沿街2单元板式12层、10#为沿街3单元板式12层、11#为3单元板式12层、12栋为3单元板式12层、13#为3单元2梯3户18层）共推出房源380套，不包括样板房4套。 一：开盘流程 熟悉场地、了解流程 7：30签到，进入等候区 8:00—8:18开盘仪式 按vip卡叫号，未叫到继续等待 每6号为一组，进入预选区预选 选房区选房 确定房号、房号销控，领取房源卡 财务区交款 持房源卡及身份证原件，交5万元定金（除去排号金5000元，实际 交款45000元），换取订购收据 签约区：签定《认购意向书》 审核定购成功后VIP卡、房源卡收回 抽奖区抽奖 流程结束，客户离场 二：现场状况 调研人员上午九点钟到场，现场气氛已经十分活跃，等待区基本坐满，抽奖区抽奖正在进行，中间穿插文艺表演活动，现场不少围观群众，声势浩大。由于现场设置围栏，未排号客户不得进入选房现场，所以对实际销售情况的采集仅能从公示的销控表获取，至上午11点钟，客户等待区叫号到162号，销控公示已售67套住宅。 下午4点左右调研人员再次到场，此时等侯区已无客户等候，所以不再叫号，选房现场已经公开，现场选房客户不下50组，并仍有客户赶来，在其选房现场另有销控表，表上显示9#已售37套、10#已售53套、11#已售61套、12#已售50套、13栋已售123套，共计销售324套。 但就调研人员观察，其销控有水分存在，部分贴红房源实际并未销售，当有客户定购前先揭开再次贴红，所以实际销售率并不像表象反应如此高，具体数据之后我们还要跟踪调研，但从现场看65%左右的销售率基本能够达到。 三：销售价格 本次开盘前期排号客户交5000抵10000元，定购另有按揭1%、全款3%的优惠，楼层差价由低往高递增（一层稍高除外），层差平均在25元/平方米左右，而东、西户边套差价基本在200元/平方米以上。 其中 9#按揭销售价从2998元/平方米——3391元/平方米 10#按揭销售价从2988元/平方米——3391元/平方米 11#按揭销售价从3069元/平方米——3733元/平方米 12#按揭销售价从3049元/平方米——3733元/平方米 13#按揭销售价从3028元/平方米——3658元/平方米 其本期销售均价基本为3100元/平方米左右。 四：抽奖活动 本次文昌新卷开盘中抽奖活动也是赚足了人气，场内、场外气氛活跃，排号客户既有礼品雨伞一把赠送，定购客户另有一次转盘抽奖机会，抽奖礼品一等奖为比亚迪F0一辆，二等奖为42寸液晶电视一台，三等奖为富士达电动车一辆，四等奖为全自动洗衣机一台，五等奖为微波炉一台，六等奖为挂烫机一部。（奖项无数量限制，最低奖项为六等奖） 五：情况分析 文昌新卷本次开盘从实际情况看还是相当的成功，活动现场的火爆场面及当天预计65%左右的销售率就说明一切，但在其成功的背后我们要看到： 第一、地段因素对房地产销售的影响，老百姓对于文昌大道繁华发展的预期； 第二、其客户量的积累，近3000组来访客户、约600组排号客户保证了这次开盘的成功； 第三、户型设计上的贴合市场需求，380套可售房源中：88平米户型54套、108—112平米户型共178套、124——127户型130套、143平米户型18套。 六：总结 同处沙北这一地区，文昌新卷对我们的影响是相当巨大的，一期完美开盘接下来就是二期闪亮登场了，按推算其二期开盘时间预计为今年10月份至年底之间，很有可能与我们一期开盘挤在同一时间段，对于这种情况我们不得不做考虑面对文昌新卷所带来的客户分流我们如何应对，分两步来走： 第一步、市场上，加大宣传推广力度，扩大知名度、增加来访量。 第二步、销售案场里，分析文昌新卷项目的利与弊，找到他的缺点，面对客户比较时我们有理有据： 多层的得房率、稀缺性对比高层的大公摊、高使用费； 完整的小区配套服务对比15份地块的分散管理； 优越自然环境对比纷杂的周边环境； 调研其他楼盘目的在于为我们今后的销售策划提供市场的数据基础，对于文昌新卷的销售情况及今后的各项动态我们要保持着关注，做到了解市场，把握市场。 2011年7月19日 红与黑地产机构周口未来城部 1