城市综合体在二三线城市发展.doc

城市综合体在二三线城市发展 ? ??????????????????????????????????? 城市综合体在二三线城市发展 建设城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。房地产发展已成为推进中国城市化的进程中最具前导性和拉动性的力量，而城市综合体概念的提出既顺应了社会发展的趋势，也是城市建设与国际接轨的里程碑之一。 伴随房地产市场的阶段性调整，市场整体已逐渐趋于相对饱和状态，而资产型、经营型的城市综合体无疑将成为刺激消费、带动投资的发动机，也自然地使中国城市化的进程处在了风口浪尖上。 城市微缩体 根据国际上通行的定义，城市综合体主要集酒店、写字楼、购物中心、会展中心和公寓等多功能、多业态的大型建筑体。 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式。从某种意义上说，未来中国城市核心区的开发竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市微缩体。 二三线城市综合体发展现状 经过近几年大规模发展，城市综合体在我国一线城市已经形成相对成熟的市场格局，这些成功运营的经验也带动了二三线城市对城市综合体的建设投入。无锡、成都、天津、沈阳等典型二三线城市政府均提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标。 ? 通过嘉亿引领CREI对典型二三线城市综合体项目分析，目前大部分城市综合体项目体量均在100万平方米以下，所占比例达到88%。其中，50-100万平方米的综合体项目占23%的比例，50万平方米以下的项目所占比例最高，达到65%，超过百万平方米的大型综合体项目仅占12%。二三线城市的综合体，受城市本身经济基础、市场容量、市区内可供应土地等因素制约，体量普遍不大。例如，青岛受城市自身地理条件限制，除开发区外基本无法提供大规模土地供应，导致项目体量普遍较小，并且分布区域基本上在崂山区与开发区。 6种物业类型：酒店、写字楼、商业、展览中心、住宅、服务式公寓 ? 城市综合体项目最大竞争优势为其多种物业类型的组合，在常规房地产市场调整阶段，城市综合体类项目可以不同物业类型之间的互相弥补，增强项目本身抗风险能力，每种物业类型的人群对其他物业类型的业态都具有相辅相成的支撑。根据嘉亿引领CREI对典型城市综合体项目的分析，现阶段物业类型达到5种以上的项目仅占35%，大部分项目为4种物业类型之间的组合，目前二三线城市存在的真正的综合体项目，全部是港资开发的，国内的开发商没有一家能够覆盖综合体的全业态。 开发中缺乏理性的思路 城市综合体凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。就在全国各二三线城市掀起城市综合体开发热潮之时，一系列问题也暴露出来，如开发过程中的资本稀缺、非理性规划、招商艰难等，这些“成长的烦恼”开始困扰发展商及投资者们。开发商对商业规律的不了解以及开发模式的不成熟普遍存在，简单化复制、一味盲目开发，导致很多城市综合体开发的成功率很低。 根据嘉亿引领CREI的研究发现，众多二三线城市宣称的城市综合体的项目，连四种业态都不具备的项目，我们称之为 “伪综合体”，其主要业态无法包含城市综合体的所有业态，大部分为3种业态居多，并且其中以销售类的产品居多，在规划中，业态比例分配存在不科学与不合理性，这是由城市的发展阶段和开发商的资金实力所决定的。 道路坎坷 前途光明 城市综合体的建设，不只是一个节点的建设，而应该是一个从政府到开发商到消费者都需要专业的一个产业链建设的过程，是一个长期的系统工程。 政府需要对城市有一个中长期的科学布局与配置，进行招商引资的思路，去有效的引导开发商从宏观、全局的角度来进行城市综合体规划，这样城市化的进程才能是可持续的、健康的发展。 开发商要做城市综合体，必须要对自己的资金实力、多元化融资能力、资源整合能力、后期的运营能力等方面必须要有一个系统性深入性的思考，否则非但劳民伤财，也会出现血本无归的局面。 综合性人才问题是目前很多综合体项目运作遇到的最大问题。综合体的高级管理人才，需要具备复合型的能力，既要懂房地产，又要懂金融，还要懂商业，这样的复合型人才是非常稀缺，并且都集中在北京、上海，香港等发达城市。 根据嘉亿引领多年的经验，建议国内开发商在决定开发综合体项目之前，要慎重评估进入城市的发展阶段、项目位置、自身的资金实力及企业的长期发展目标，不要盲从，在开发分期中，要细致考虑，不要寄希望于一次性开发完毕，毕竟北京的国贸中心也经历了10年的开发周期，根据城市的发展，不断升级自己的后期产品。变理想主义式的积极投资为“消极的理想”，适当地保守一点，但不乏前瞻性，努力学做巴菲特做长线投资。 ? 典型二三线城市综合体项目数据表 城市 项目名称 物业类型 体量（平方米） 酒店 写字楼 商业 展览中心 住宅 服务式公寓 无锡 崇安寺二期 √ √ √