徐州铜山新区项目提报.doc

PAGE PAGE 1 徐州铜山新区“东宝粮油”一期地块 市场调研报告及项目定位分析 目录 铜山新区概况 本项目概况 项目SWOT分析 铜山新区房产市场个案分析 项目定位 铜山新区概况 铜山新区，隶属于江苏省徐州市铜山县，全称为江苏省铜山经济开发区，位于江苏省徐州市市区南郊，总体规划面积２０平方公里, 人口规模１５－２０万人，１９９２年６月动工兴建，１９９３年１１月被江苏省批准为省级开发区。目前，开发区内道路、河道、林网已经形成，市场、学校、 医院、宾馆等城市功能设施配套齐全。 　　铜山新区位于历史文化名城江苏省徐州市南郊，东靠京沪铁路，南连洛连高速公路，北面通过市三环路连接１０４、３０７、３１０国道，２０６国道纵贯南北，距市中心、观音国际机场分别为６公里和４０公里。毗连徐州市南郊风景区，邻接泉山自然保护区和著名的汉王玫瑰之乡。铜山新区与徐州市区交通便利，有11路、19路（自火车东站发车），56路（自湖滨发车），109路（开往铜山县）等公交车。新区内有徐州师范大学、徐州电大等等高等教育机构，是有名的大学城。但缺少大型超市，仅一家苏果有一定规模。 根据“一个中心，两条轴线，三组工业，四片住宅，‘井’字路网”的总体布局，全区分为五个部分：东区3.2平方公里，安排工业、仓储业；西区5平方公里，安排公园、游乐场、体育场、宾馆、别墅、度假村等；南区4.2平方公里，安排高新技术产业；北区4.8平方公里，安排各类学校、科研所、一级住宅和专业市场；中区2.8平方公里，为县政府行政办公用地和商贸用地。 本项目概况 1、项目地理位置： 本项目位于铜山新区北京路东侧，海河路与黄河路之间。用地性质为商住，项目自同昌路分为两块地块，同昌路以南为项目一期、项目以北为二期。 2、一期主要经济指标 一期经济指标 总用地面积 90667平方米（136亩） 总建筑面积 308000平方米 地上总建筑面积 265000平方米 其 中 住宅面积 135000平方米 商业用房面积 48000平方米 办公、宾馆用房面积 66000平方米 住宅配套用房面积 9000平方米 地下室总面积 50000平方米 3、项目成本初步预计： 本项目目前土地成本约为75万元一亩，总土地成本为1亿2百万，根据容积率要求指标，总建面为308000平方米，楼板单价每平方约为331元，预计建筑成本约为1700元每平方米（不含财务费用及公共部分和室内装修部分），由此预计每平米成本约为2031元，预计总成本约为625548000元。 项目一期SWOT分析 （一）、优势（Strength ） 1、本项目地处北京路主干道，北京路是铜山新区向北连接徐州市区、向南连接工业园等片区的重要交通干道。交通便利，地理位置优越。 2、根据城市总体规划，本项目所处的北京路定位为铜山新区最重要的商务景观大道，北京路沿线地块是铜山近期重点发展的区域，是集商务、商业与居住为主要功能的城市片区。 3、由于本项目地块之前属于东宝粮油，所以在地价上具有很强的竞争力，在开盘销售时价格在同一片区内拥有非常明显的优势。 (二)、劣势（Weakness） 1、由于北京路是城市区域间主干道，为双向6车道道路相对较宽，这对本项目商业部分的招商及经营造成了一定的难度。 2、近年来铜山新区新开发楼盘相对较多，以及新区外来人口相对较少，使得铜山新区的购买力造成了一定的分化。 3、地块距离市中心较远，公交车线路不多，交通目前略有不便。 （三）、机会（Opportunity） 1、国家对房地产市场重新出台新政扶持。 2、徐州市场逐渐回暖。 3、项目周边无近半年内开盘项目。 （四）、威胁（Threat） 1、项目周边沿北京路下半年即将有新项目公开，新公开项目均为高容积率项目，与本项目形态类似成为直观竞争个案。 2、项目商业部分体量比例过大，加之又在主干道，在操作时定位尤其重要。 铜山新区房产市场个案分析： 项目名称：久隆凤凰城 项目地址:徐州市铜山新区湘江路 开发商: 江苏久隆投资置业集团 代 理 商：天启开启营销顾问 产品形态：别墅 目前进度：在售4期领域 面积范围:199-240平方米 价格范围:均价6000/方米 销售率: 4期50% 项目概况: 隆凤凰城项目占地1500亩，总建筑面积约50万平方米，容积率0.5左右，绿化率50%以上，是一座超大规模的居住社区。????久隆凤凰城为一座纯别墅型的生态、环保、高品质的社区，由别墅、洋房、和商业步行街组成，其中别墅共分为五个组团，即翡翠苑、山水苑、凤凰苑、牡丹苑、银杏苑，近期推出最后别墅群领域，约6万平方米。小区内部配套:商业街,篮球场，网球场,高级会所周边配套： 中小学:春晖中学 幼儿园:央士国际幼儿园 综合商场:苏果超市 银行:中国农业银行,铜山县农村信用社医院:铜山县中医