国有大中型企业物业管理刍议推荐.docVIP

国有大中型企业物业管理刍议 国有大中型企业物业管理刍议 国有大中型企业物业管理刍议 作 者： 肖 猛 随着国有大中型企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，尤其是各大企业努力贯彻落实中央八部委主辅分离、辅业改制的精神，在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩。同时，也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。 一、大中型企业物业管理现状 国有大中型企业住房管理正从传统的行政福利型管理体制逐步向服务经营型的管理体制过渡。企业以积极主动的服务经营手段进行开拓型的管理，一改过去的消极被动的行政管理手段，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，由于受企业职工分流安置，住宅小区软硬件限制和传统的房产管理思想的影响，物业管理推进缓慢。 二、国有大中型企业物业管理存在的问题 （一）体制不健全。国有大中型企业实施物业管理，就管理体制而言，还处于新旧体制转换过程中，传统的行政福利管理体制仍未得到根本解决。其所谓的物业管理公司，一般都是由原来的企业管理部门改制的，只是换了一块牌子，可谓是“换汤不换药”企业并未将其推向市场。这些改制的物业管理企业在一定程度上仍是“代表单位管房”，片面强调管理而轻视服务，或者维持低水平的服务标准。在这些部门，仍然存在着“门难进、脸难看、话难听、事难办”的现象。他们打着保护“内部市场”的旗号，自我封闭、排斥先进、保护落后，单位产权的物业自行包办管理、排斥别的物业管理企业参与竞争，形成“肥水不流外人田”的垄断服务局面，严重影响了物业管理水平得到发展和提高。 （二）从业人员素质偏低。目前，国有大中型企业物业管理公司的从业人员多数是原先房产管理部门的职工，有的是聘用的下岗职工，有的是本单位的职工家属。员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，且大都没有经过专业培训，缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主住户提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。再加上近年来的企业下岗分流、减员增效政策的实施，物业管理公司成为企业劳动力的“蓄水池”、“报废厂”，从业人呀员素质可想而知，真是令人勘忧、苦笑皆非。事实上，接受业主和有关主管部门的监督，让野火组明明白白的消费。开展服务满意率调查活动，虚心听取他们的意见，善待业主投诉，加强与业主沟通，唤起他们的参与意识，赢得他们的理解和支持。 4、合理确定物业管理服务价格，坚持“公正、公开、公平”的原则，在兼顾业主的经济承受能力的同时，要充分考虑物业管理企业的长远利益，对不同程度的服务测算不同的服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，便于业主根据自己的消费水平而选择相应水平的服务标准。 5、堵住福利型物业管理的口子，不得以任何形式给予所在单位的职工物业管理方面的福利型“暗补”，应该考虑在工资中增加一定数量的物业管理费的补贴，变暗为明，“先予之，后取之”。奠定国有大中型企业物业管理走向市场的基础。条件差的的单位要采取物业管理低水平起步、少收费，按项目收费的办法，先把物业管理启动起来，然后再增加服务项目，提高服务质量，逐步规范。 （三）加强从业人员素质建设，塑造良好的物业形象。国有大中型企业的物业管理普遍存在管理经验不足，服务意识差、住户投诉多、制定的管理制度难以执行等现象，其症结就在于从业人员的素质普遍较低。因此，加强物业从业人员素质培训，培育一支具备良好的敬业精神、崇高的职业道德、过硬的服务本领和高水平的专业队伍是搞好物业管理的关键。 第一、要进行职业道德素质培训。物业管理是一个服务性行业，公司员工在工作中直接或间接地与业主住户打交道。“人人是窗口、个个是形象，一言一行”都代表着公司的形象。因此，物业管理员工应有较高的职业、道德素质。首先，树立全心全意为业主住户服务的思想，想业主之所想，急业主之所急。提倡“热情、奉献”的敬业精神。其次，刻苦学习、钻研物业管理的基础知识和 相关知识，以及服务技术技能，具备过硬的服务本领，这是物业管理人员职业道德素质的基本要求。再次，搞好作风建设。工作作风反映企业的形象，是检验员工队伍的管理和服务质量的一个尺度。对此，有条件的物业管理公司，要在工作中根据员工的工作性质，统一着装、统一挂牌。在接待服务时，应做到态度和蔼可亲，谈吐文明；上门服务时。要主动热情，举止文明，体现出亲情，给住户亲切感，始终把“业主至上”作为行动的最高信条。 第二、要进行业务素质培训。业务素质的高低，关系到管理和服务的质量。因此，应根据不同的对象和不同的要求，采取多样类型、不同形式地开展业务素质培训。对新聘员工提供基本的入职知识和岗位操作的培训；对在职员工履行职务所必需的知识和技能进行培训，做到持证上岗。除在职培训