房地产课件4-2精选.pptVIP

房地产项目设计阶段成本控制与优化 近几年房地产开发成本不断增加。如何能有效地控制建安成本，降低工程造价，成为当前开发商需要解决的问题。 通过实施建筑工程设计优化，对施工图进行设计优化，在设计阶段降低工程造价，能够达到节约5%－10%工程建设投资的目标，使开发商获得更大的投资效益。 目前工程设计市场的状况和存在的问题 工程设计单位和设计人员普遍存在重技术轻经济、设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低。 施工图设计深度不够，势必会造成建设单位资金的“无形”浪费。 设计单位强调多完成任务，增加产值,却不注重设计的经济性。 设计注重外观造型，而忽视工程造价，盲目追求高标准，甚至弄虚作假。 设计人员不精心设计给施工带来了麻烦，有的给工程造成损失。 开发商引入设计优化的必要性 设计优化是目前建筑工程管理的一个空白 现在一味的强调施工管理的质量、进度等等，往往缺少了对设计阶段的管理 设计阶段的管理是整个项目成本控制成败的关键！ 开发商引入设计优化必要性 开发企业对设计单位的监控、管理若只依靠开发企业一家管理，缺乏专业的、系统的、全面的监督和监控。 开发企业对设计文件不可能或没有精力管理得很具体，势必造成工程的缺陷和投资的增加。 开发商引入设计优化的必要性 设计优化的引入是对工程项目管理工作的补充。 对设计合同进行细化、量化的考核，全面评价设计质量，需要做大量细致的工作，引入设计优化（监理）进行工程管理是十分必要的。 实行设计优化给开发商带来的效益 1.为开发商节约工程建设投资。每平米建筑面积投入几元钱能带来50－100元的回报，这是其它阶段工程管理所做不到的。具体见设计优化的实际案例分析。 2. 使开发商的工程管理控制由被动变为主动。 3. 提高开发商的工作效率，降低投资风险。 　设计阶段成本控制的主要工作内容 　　主要工作是对设计图纸的质量与工程造价进行跟踪与监控。具体包括：（1）图纸的规范性。（2）图纸设计是否满足甲方功能使用要求。 　（3）建筑造型与立面设计、平面设计、空间设计、装修设计是否符合有关设计规范和技术标准要求。   （4）核查结构设计的合理性、经济性及配筋情况。 　（5）核查给水、排水、强电、弱电、自控专业设计的合理性、可行性、经济性。 　（6）协调各专业设计的一致性等。 ?　例1 北京市某项目(一期)优化节省造价汇总表 　　优化结果： 总共节省钢筋3041.55吨，节省造价1794.6万元。总建筑面积19.6万平方米，折合每平方米建筑面积节省造价91.56元。 ? 某工程项目水、暖设计方案优化 优化结果： 总共节约造价2000多万元。 * * 实际设计优化案例 分区 节省钢筋量（吨） 节省钢筋造价（万元） 节省混凝土造价（万元） 合计 （万元） 高层住宅楼 1925.48 1016 78.22 1094.22 地下车库 779.901 411.51 104.79 516.3 多层住宅楼 336.16 177.37 6.71 184.08 总计 3041.57 1604.88 189.72 1794.6 每平方米建筑面积节省造价 ? ? ? 91.56元 序号 **设计院现阶段采用的设计方案 建议优化采用的方案 方案优化结果 1 高区生活给水采用变频泵配不锈钢生活给水箱的供水方式。 采用无负压给水方式。 节约50万元 2 生活热水系统采用高、低区独立的两套系统。 采用单独的一套热水系统。 此部分可节约设备投资约18万元 3 地下一、二层设采暖系统。 采用电伴热，喷淋系统采用预作用系统。 减少了每年采暖费用支出约10万元 4 单独加压排至地下一层中水机房回收利用 利用重力流排水至中水机房 节约了大量的系统运行费用140余万元 5 中水泵房和生活给水泵房分开设置 中水泵房和生活给水泵房邻近设置 减小给水管到中水机房的距离，节省投资。