地产2009年8月研究月报.doc

中原地产2009年8月研究月报 2009-08-19 来源: [ 中原地产研究网 ] 　　价格高位运行成交开始分化 　　受刚性需求和投资性需求的轮番推动，上半年房地产市场尤其是住宅市场空前活跃，住宅成交量和成交价格节节攀升。受此影响，土地市场不断升温，各地地王频频再现。面对急速升温的市场行情，7月以来，银监会已开始收紧二套房贷政策，市场成交也由此开始出现分化。预计未来数月，住宅市场短期内供不应求的情况仍难缓解，而在政策有可能加强干预的影响下，住宅市场成交将有所回落，而成交价格仍将高位运行。 　　价格再创新高，后市高位运行 　　09年以来住宅价格一路走高，和年初相比，7月各大主要城市住宅成交价格呈普遍上涨之势。据中原地产监测，7月四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%(见图A)。据中原领先指数显示，7月五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%(见图B)，除深圳略低于历史峰值0.7%外，其余四个城市北京、上海、广州、天津均超越历史峰值，再创新高。 　　新开盘价格仍保持快速上涨之势，在中原所监测的6个重点城市中，7月新开项目的开盘均价普遍较前一期有所提高。其中杭州、深圳的涨幅突破了14%；上海、北京、重庆三地新开盘的价格涨幅近10%；广州涨幅为6.35%。7月，中原所监测的四大城市的二手住宅挂牌价格亦呈上涨之势，环比涨幅分别为3.6%、5.3%、5.5%、6.1%。 　　观望氛围重现，成交开始分化 　　受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，各地市场成交开始出现分化。一线城市成交出现明显回落，二线城市成交则依然保持活跃。 　　珠三角、长三角的成交已从高位回落。7月本轮行情的发起地广州、深圳住宅成交量率先大幅回落，无论是一手市场还是二手市场，7月成交量环比回落幅度超过20%。其次是位于长三角的城市，如上海和杭州。7月上海二手住宅成交面积环比下降近20%，一手住宅成交量环比略有下调。杭州由于新增供应无法及时跟进，一手住宅成交面积大幅萎缩29%(见图C)。 　　相对而言，二线城市尤其是环渤海和中西部地区表现较为坚挺。和6月相比，7月北京二手住宅成交面积略有下降，但一手住宅成交面积仍大幅增加13%；天津一手和二手住宅成交面积环比增加约17%。位于中西部的成都和重庆住宅成交面积依然保持平稳增加的势头(见图C)。 　　 　　 　　2.宏观政策 　　银监会重申二套房监管红线 　　7月10日，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知转发到广东各银行，文件重申二套房政策，严禁“假按揭”、“假房价”、“假首付”。不过，监管部门此次发文并无收紧房贷政策之说，文件所述二套房政策与之前并无太大区别，更多的只是重申政策，督促执行。 　　最高法出台文件要求进一步做好房地产案件审判 　　最高人民法院于7月19日日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。这份11条的审判指导性文件，是最高人民法院在当前形势下为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力司法保障的重要举措。其中，妥善审理房地产连锁纠纷案件成为《意见》的指导重点。 　　《上海市经济适用住房管理试行办法》颁布实施 　　2009年6月26日，上海市政府正式颁布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。《试行办法》对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。根据部署将有步骤地实施：第一，抓紧配套文件的制订和出台。第二，启动经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作。第三，努力推进房源建设。市政府在外环线周边，位于轨道交通沿线处统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地。 　　《北京公共租赁住房管理办法(试行)》8月1日实施 　　2009年7月30日，北京市住建委等10个部门联合下发了《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》，并将于8月1日起实施。公共租赁住房是北京政策性住房的“新品种”。北京市住建委委员、新闻发言人徐志军介绍，公共租赁房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。 　　 　　3.行业动态 　　可售不足，量价齐跌 　　7月，十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比上月下跌26%，是此前连续5个月上涨以来的首次下跌，且幅度较大。新增供应有限、可售量不足已导致标杆房企在部分一线城市销量下滑，二套房贷的收紧也有一定影响。据中原监测，7月成交量一线城市回落明显，而二三线城市则比重有所增加。受此区域成交结构的影响，一线城市成交比重减少将影响标杆房企整体销售均价。7月，十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，