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浅析商品房买卖中的合同及其风险防范 摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。 abstract: in reality, the disputes case of commodity house trading appear oneafter another. the m涿ain cause of their emerge塬nce is that the buyer in 蚊the contract does not hav叨e a clear understanding. in order to reduce confli缠cts between the buyers and sellers, this paper exp谖lains several important c垆ommercial contracts appea绌red in commodity house trどading. key words: sub型scription book of commodi灏ty house；sale contract of为 commodity house；contract虏s of commodity house trading 1 商品房买卖中的合同 商品房认购书的概念 在商品房买卖过徂程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合使同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。LoCalhosT商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正这式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的⒙房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易枢房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的勰定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋膜协议等。 商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况；晟价款企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权惫于买受人，买受人支付价款的合同。[3] 商品房预售合同是远期买卖合同，其标的碛物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖韬的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售旦交易行为放任自流，买受人承受的风险将大大高于现房买疮卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。 在我国，商喷品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规助制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理瓠办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，⒗应当符合下列条件：“已交付全部土地使用权出让金，取腴得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预驵售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投搭资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付乱日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，迫取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有肢关规定将预售合同报县级[4] 1.商品房买卖合同 《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“轭本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚愁未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合⊥同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开侧发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买醅受人，买受人支付价款的合同。 买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房眄屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大份量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不牧足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合嗦同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城翡市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件∝适用法律若干问题的解释》等。 .1 商品房买卖中合同的相同之处 骸商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权厝利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利枕益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一μ定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，皴合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预挈。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》鹇和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《厮建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建鼋设工程开工许可证》、《商 垃 .商品房买卖中合同的区别 . 合同签订的阶段不惋同 商品房认购书是商品房预售