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高端楼盘策划方案 二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、费用预估 **开盘执行报告2 一、开盘时机评估 1、开盘时机选择考虑因素 **开盘执行报告3 一、开盘时机评估 **开盘执行报告4 一、开盘时机评估 2、开盘时机评估 市场竞争评估: 根据市场的竞争情况分析,项目未来市场的竞争会非常激烈,这迫切需要项目快速进入市场,迅速在客户中建立起形象;销售周期把握: 根据对房地产市场销售周期的分析,住交会必定会吸引广大众多客户的眼球,掀起一股销售高潮。因此,借住交会入市,有利于快速树立项目形象,扩大项目的知名度,同时可节省推广费用,同时有利于项目快速进入销售高潮。工程展示: 根据目前的工程进度,项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。 在样板房和观光电梯得到展示条件下,需要一段时间消化前期积累的客户,为开盘热销奠定基础。 项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想,园林只是局部动工,争取在十一月下旬得到局部展示,营造出项目的超质感。销售积累: 项目已具备预售的基本条件了,并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。 综合以上条件,我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下,项目于住交会期间正式公开发售。 **开盘执行报告5一、活动背景 铺天盖地的广告攻势对于一个别墅项目的推广前期来说是不切实际的,而直接面对目标客户群,从他们关注的事情入手,并在推广活动中给予他们对应的参与空间,不失为一种好的做法。所以在本项目前期推广中,通过系列活动,有步骤的进行推广。先以宣传单、车载视频、户外广告的形式在普通大众心里建立起企业形象,提高知名度。其次通过慈善活动,来提高企业的美誉度,增大曝光率。然后针对有购买力的人群进行有礼有节的宣传,树立起高端房产的影响。最后配合纸质、立体的媒体宣传,造势与借势并重,迅速完成推广。 二、活动目的 1、通过一系列活动强化**房产的概念,引导客户对高端房产的需求。 2、提高**地产品牌知名度、美誉度、赞誉度。 3、提高**地产的销售量,发掘目标客户与潜在客户,扩大其社会影响力,产生规模效应。 4、联合高端品牌,邀请多行业精英人士参与活动,收集目标客户信息 三、目标客户群 职业特征:以私营企业主为主要构成,铺以公务员、外资企业高层、大型企业高层、海归派人士 年龄特征:35——55岁为主、28——35岁为辅 潜在市场:企业协会及顶端奢侈品VIP、顶级消费场所VIP、金融机构VIP 四、活动主题 活动时间:待定 诉求元素: a、尊崇、私有、独享、成功、高端、品味、地位、身份、面子、舒适的心理暗示 b、环境景观,自然条件的稀却、唯美 c、人文、生活态度、圈子的认同 d、建筑形式、风格、建筑材料的差异 e、热销奇迹、抢购的渲染 f、社会责任等 活动地点:待定 活动主题:传世御宅尊享非凡 尊贵显赫私家领地 典藏珍品以爱之名 伯爵天地琉璃人生(或根据具体房产项目制定主题,务求能体现其尊贵不凡及独特性) 主题阐述: 一群上层社会的精英人士,拥有着非凡的人生经历,更以 一种非凡的生活方式和生活态度,引领着时代前进的步伐 以尊者的态度享受着非凡的人生,在社会中早已超凡脱俗 非凡品质的活动定是非凡人生中不可缺少的部分,享受这 每一刻精彩的瞬间,为非凡的人生点缀无限的魅力 尊者,尊享非凡人生;智者,传承盈富基因 活动策略:别墅项目作为第二居所,属于奢侈品。别墅的目标客户属于上层人士。这些上层人士有自己的审美观点、兴趣爱好、阅读习惯,接受资讯的渠道也非常特别,不是一般的大众媒体。他们多是第二次置业,对别墅产品价值有自己的认识,而且不会轻易改变自己的看法。他们具有强大的经济实力,坚定的信念,极强的控制欲望,他们对事务的认识充满了理性和哲理,但遇到自己喜欢的东西时,往往感性的东西更能多一点。 这些上层人士购买别墅的目的首先是符合他们口味的项目独特的精神气质,其次通过购买别墅获得别人的认可,再次是追求生活的享受。 别墅产品的客户群相对狭小,销售周期相对较长。别墅产品的销售更追求的是有效性。 基于以上的分析我们认为别墅产品的广告总体策略是: a.有效性(只针对上层人士的有效传播); b.长期性(广告的持续性传播); c.宣扬独特的精神气质、上层人士的生活态度; d.加大活动营销,业内口碑传播(根据上层人士的生活习惯和爱好,举办大量活动)。 五、活动内容 1、高级商务酒会——“尊尚生活·奢华盛宴” 2、珍品美食美酒品鉴会 3、自助烧烤 4、晚间焰火表演 5、慈善拍卖会 6、帮助贫困大学生圆大学梦 7、建筑与设计艺术品鉴会 8、名车展示慈善派对9、艺术沙龙(绘画、金庸武侠音乐) 10、魅力女人 六、实施方案 1.前期宣传 设计宣