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租赁合同无效代理词 原告**诉被告**租赁合同纠纷一案,**律师事务所接受**的委托,指派律师**担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后,代理人收集、查阅、研究了本案有关材料,向证人了解情况,并经过本案的开庭审理,对本案的事实、证据作了全面了解,现发表如下代理意见,请合议庭予以考虑。 一、本案原告是适格的诉讼主体。 我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。 被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。所谓“买卖不破租赁”,即在租赁关系存续期间,出租人将租赁物让与他人,对租赁关系不产生任何影响,原租赁合同在买受人(新的所有人)和承租人之间继续有效,双方无须重新签订租赁合同,承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物,并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。 原告在获得**转让的房屋所有权(并非被告辩称的债权转让)后,当然地取得了该房屋的收益权,在本案中,原告依据《**租赁合同》(以下简称《租赁合同》)向被告主张房屋租金,既有前述法律 依据,也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。所以,原告是适格的诉讼主体。 二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。 1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 原告自2017年取得房屋产权以来,一直委托**到房屋催收租金,并且还通过书面的催收函催收租金,原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条,足以证明原告一直在催收租金的事实。 2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定:“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证”。本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金,了解案件真实情况,因此,他们有义务出庭作证。 3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务,分**期履行,这些义务的设定是依据同一份《租赁合同》,其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容,权利人依据该《租赁合同》所享有的权利也是一个整体的合同权利,其主张合同权利也是对合同整体权利的主张,所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时就该项权利提出主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。所以,本案应从最后一期债务履行期限届满之日(即 2017年*月*日)起计算诉讼时效。原告在2017年*月*日向法院提起诉讼,原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高级人民法院的判例及指导意见佐证。 (1)最高人民法院(2017)民二终字第147号判决书。 (2)《江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要》苏高法审委在2017年12月底和2017年4月15日前,原告曾多次找到被告,均被被告明确告知因工程未完工、招商情况不好而不能为其提供入场经营的条件,即明确表示不能履行租赁合同的主要债务,根据合同法第九十四条第二款的规定,以上情形符合法定解除合同的情形,原告可以解除合同。 3、被告迟延履行合同债务已致使原告不能实现合同目的,符合我国合同法中规定的法定合同解除的情形。(根本违约) 原告租赁被告商铺的目的是经营袋鼠品牌专卖店并已取得特许经营授权,经营权的期限至2017年9月21日。被告未按合同约定履行合同主要义务,多次拖延交场期,将交场日期从2017年11月预计延长至2017年9月,并且仍不能确保至该月能够为原告提供入场经营的条件。被告的行为已严重侵害原告的合法权益,因原告不能按期开业,已导致原告因装修商铺、租赁员工住房、办理营业执照等各项损失,现小本经营的原告已被拖累的从财力、物力和人力上都无法继续开业经营,租赁商铺开业经营袋鼠品牌的合同目的已无法实现。根据合同法第九十四条第四款的规定,符合法定解除合同的情形,原告可以解除合同。 4、原告主张解除合同前,已履行了合同法规定的催告义务(见证据21)。 2017年4月10日,原告委托律师通过快递方式向被告发出履行合同催告函,按照双方合同 第83条第二款的约定,快递员签收的次日即2017年4月11视为送达,即该履行义务催告函已经送达被告。 5、原告主张解除合同,已履行了合同法第九十六条规定的通知义务(见证据22)。 原告在2017年4月15日,得知被告已无法按双方约定履行合同主要义务,提供入场经营的条