上海新南路壹号商业街招商策略提报-49PPT-2010.pptVIP

商业定位——业态定位及布局 楼层 面积 业态 3F 7000 休闲服饰、体育服饰、休闲娱乐 2F 7000 局部卖场、休闲服饰、休闲餐饮 1F 7000 生活配套，餐饮 1F沿新南路主要以休闲服饰为主，沿明兴路商业主要以休闲餐饮等配套为主，满足办公配套需求，酒店商业主要以商务宴请、健身、美容SPA、咖啡为主，酒店及住宅区之间的商业一楼主要以休闲餐饮为主； 2F,3F主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主; 项目发展战略及整体定位 业态 面积(平方米 占比 餐饮 3500 14% 娱乐 2500 10% 零售 12000 68% 生活配套 2000 8% 业态 面积(平方米) 占比 餐饮 3500 8% 娱乐 2500 6% 零售 12000 40% 生活配套 2000 5% 卖场 18000 41% 本案商场总面积配比 扣除卖场面积外的业态面积配比 商业定位——业态面积比例 项目发展战略及整体定位 １Ｆ业态建议 生活卖场 休闲餐饮 休闲餐饮　 休闲服饰 休闲服饰 生活配套 休闲服饰 休闲餐饮 列举商家 需求面积 ONLY,MOAD,EDC,美特斯邦威,UNI.LO 80-120平方米 列举商家 需求面积 DQ,SPR咖啡,许留山,满记甜品, 70-120平方米 生活配套 列举商家 需求面积 全家,一流,十字水坊,干洗店 120平方米 项目发展战略及整体定位 商家展示 商家展示 商家展示 运动类 零售 休闲娱乐 休闲餐饮　 休闲服饰 生活配套 休闲餐饮 列举商家 需求面积 NIKE,REEBOK,ADIDAS,PUMA,UNBOR 80-120平方米 列举商家 需求面积 上岛咖啡、迪欧咖啡、意壶咖啡、港丽餐厅 400-500平方米 生活配套 列举商家 需求面积 十字水坊,美容SPA 80-120平方米 运动类零售 2Ｆ业态建议 项目发展战略及整体定位 休闲娱乐 列举商家 需求面积 好乐迪KTV或者电影院等 1000平方米左右 商家展示 商家展示 商业消费客群分析 目标商家 本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家； 消费群体 本案的消费群体主要以周边住宅及产业人口为主，主要年龄范围集中在20-50周岁间。而本案（休闲服饰+运动类）的零售主要针对25-45周岁的消费群体。 就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就是以本身区域所拥有的消费群的数量为基本依托。 零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的消费所需，满足目的性消费群体的需求 项目客户定位 项目客户定位 周边城市高收入阶层 来源：主要来自上海周边城市 职业描述：私营业主、企业高层管理 置业需求：投资或自用 价值取向：看重上海商业物业升值空间、关注项目品质、周边商务环境品质 置业特征：投资心理，同时关注实惠 重要客户群 全市中高收入阶层 来源：全市 职业描述：私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人 购买目的：投资或自用 价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、商务环境、项目品质、升值潜力 置业特征：总价承受力较强 核心客户群 偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级， 因通胀预期考虑购置商业物业 商业目标客户定位——购买商业物业核心客户为来自上海市私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人等 核心客户 机会客户 边缘客户 商铺 主力面积(M2) 面宽(M2) 1F层高(M2) 租金（元/M2/天） 1F租金（元/M2/天） 出租率 弘基广场 100－110 4－4.5 3 2.2－3.5(上下两层) 6.0 94% 巴比伦商铺 100－150 4.5－5 3 3-4((上下两层) 6.0 98% 莘闵广场商铺 200－250 3.6－4 3.5 2.5－3（共3－4层） 3.5 85% 莘松路商铺 60－110 4－4.5 3.0 3.8－4.5((上下两层) 6.0 100% 可比案例产品及租金水平 周边商铺形态多为两层，除部分餐饮休闲等业态外，二层实际商业使用率低，同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大，在50% 左右 零售商业定 价 未来的区域发展前景是投资者关心的因素 入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配 车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多 一般情况下，小户型的商铺，单价较高 项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气，影响租金 15% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 5% 20% 100% 交通通达性 商业氛围 未来区域发展前景 招商平台 入住业态档次 车位 项目聚集人气功能 投资回报预期 户型面积 良好的招商平台可以提升商业的