房地产估价课程设计教案.ppt

三、市场背景分析： 厦门特区经过了近二十年的建设，城市建成区面积比1981年 以前扩大了4倍多，形成了以厦门本岛为中心“一环数片、众星拱月 的格局和比较合理的城市功能分区布局，现代化的城市框架初步形 成。特别近十年来，环岛路的初步建成，鹭江道及鹭江海岸的改造， 海沧大桥的建成，筼筜湖的成功治理，海沧、杏林、集美东部等污 水系统的陆续建设投用等，诸如此类一大批城市基础建设项目的陆 续建设启用，厦门城市的基础设施硬环境已经有了质的飞跃。同时， 厦门港口的建设及吞吐量连年翻番增长，厦门国际机场扩建及国际 标准的服务系统，厦门国际会展中心的启用及厦门会展交流事业的 蓬勃发展，环岛路黄厝旅游带项目的启动及厦门旅游的广泛发展， 电子商务中心、城域信息网络互联及信息港设施的大量配套建设， 科技创业园的兴建及科技兴市政策推行。诸如此类，改善厦门城市 功能、增强城市交流的软硬环境的配套到位，已经构建了厦门作为 港口风景城市的基本格局。 * 近年来，厦门市停止了福利分房，推行住宅货币化政策，厦门市 的房地产市场稳中呈升，尤为住宅物业市场、商业物业市场。豪华 住宅、别墅、宾馆的开发建设则呈平稳状态。随着国民经济的持续 增长，人民生活水平的提高，以及厦门城市各项建设的快速发展， 境外和国内来厦人数连年增长，旅游业持续升温，星级宾馆酒店的 入住率逐年增长，一批宾馆酒店在建或投用，如东南海度假村、白 鹭洲大酒店、宝龙中心酒店、枫桥大酒店、明发大酒店、金帝大酒 店、会展中心酒店等。 * 厦门作为改革开放沿海城市，再旅游业及酒店服务业的发展 方面具有得天独厚的地理及人文优势。厦门是一个对台城市，今年 又与小金门实现了直航；在音乐界有“小奥运”之称的第四界柴可夫斯 基国际青少年音乐比赛今年在厦门成功举办；厦门又于今年在“国际 花园城市”的评选中力拔头筹；厦门市政府正致力将厦门建设成为一 个海湾型城市……凡此种种都大大提高了厦门市在海内外的知名度和 影响力，对厦门市的旅游业和酒店服务业均是利好消息，无疑将进 一步推动厦门市的酒店物业的蓬勃发展。 因此，无论是从房地产总体市场看，还是从宾馆酒店房地产的 单一物业市场看，厦门东方酒店以其得天独厚的区位优势，设施配 套完善，环境优美高尚；以及卓有成效已具声誉的经营组合，在正 常的社会经济发展前提下，东方酒店的房地产市场前景良好，将继 续呈稳步趋升态势。 * （三）市场背景分析 深圳国民经济的良好发展，政府规范房地产市场的系列法规出台，有效的金融支持三大因素支持深圳房地产行业有序、和谐的发展，2001年深圳的人均GDP达5240美元，显示深圳的房地产市场已处于快速增长期，人均收入与房价之比为1：6，显示房价相对合理。 ?深圳2001年楼市出现了房地产投资增加、竣工面积增加、施工面积增加、销售面积和销售收入增加和商品房空置面积下降的6大特点。 2002年上半年，深圳房地产呈现平稳向好的发展态势，需求趋旺，价格稳中略升。与上年同期相比，商品房销售价格总水平上升1.5%，商品房住宅销售价格涨幅放缓，商品房非住宅销售价格继续微升。房屋租赁价格总水平比上年同期上升0.4%，上半年深圳房屋租赁价格总水平呈现上升趋势，主要是受办公用房、商业用房、工业厂房、仓库等租赁价格上升的影响。 * 10、结果的分析与确定 各种结果的论述 差异的分析 为什么取相同或不同权重 * 估价结果确定 用市场比较法的估价结果为：218,258,000 元 用收益法的估价结果为：197,087,000 元 根据估价目的、估价对象状况和估价思路，考虑到上述两种方法之结果相差不大，综合估价经验分析确定，取上述两种方法估价结果之算术平均值，则： 最终评估结果=（市场比较法结果+收益法结果）/2 =（218,258,000+197,087,000）/2 =207,673,000 元 注：最终结果保留到仟位。 ? * 综合确定估价对象的市场价值：以上采用两条技术路线的估价结果相近,故采用算术平均法确定其市场价值，则： 1、估价对象市场价值总额＝(1677.78＋1517.59)/2 ＝1597.69万元 2、估价对象平均市值单价19561.70 ＝816.