房地产项目投资可行性研究与经济评价精品.pptVIP

注意： 为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡报价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价压低。 * ??????? 第五章 房地产项目财务评价 目标：根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。 * 一、损益表与项目静态赢利能力分析 损益表是项目在整个寿命期的财务成果的一种报表。它反映了项目在整个寿命期的利润总额、所得税和税后利润分配情况等财务信息。提供了项目经济效益静态评价的信息资料。 静态评价指标包括总投资利润率与自有资金投资利润率。 * 1 总投资利润率=项目利润总额/项目总投资 其评价标准是总投资利润率大于或等于该类型房地产的基准投资利润率。（8%-10%） 2 自有资金投资利润率=项目利润总额/项目 自有资金 其评价标准是项目自有资金净利润率大于或等于投资者设定的目标自有资金净利润率（15%-20%）。 * 二、 现金流量表与动态盈利能力分析 该表反映项目计算期内各年的现金流入与现金流出情况，用以计算各项动态评价指标。包括全部投资现金流量表与自有资金现金流量表两种格式。动态评价指标则包括财务净现值、财务内部收益率与投资回收期。 * （一）全部投资现金流量表的概念 全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。 * （二）、自有资金现金流量表的编制 自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。 * （三）动态盈利能力分析 1、财务净现值（FNPV） 评价标准：当NPV≥0时，可考虑接受该项目； 当NPV﹤0时，拒绝接受该项目。 2、财务内部收益率（FIRR） 评价标准：当FIRR ≥ ic 时，可考虑接受该项目； 当FIRR ﹤ ic 时，拒绝接受该项目。 其中， ic为部门（行业）规定的基准收益率 * 3、投资回收期 将求出的项目投资回收期T与标准投资回收期相T0比较，若T≤T0，则表明该项目投资能在规定的时间内收回，可考虑接受。反之， 则拒绝。 * 三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析 资金来源与运用表是反映项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制及项目资金平衡分析提供重要的财务信息。 评价指标：当年累计赢余资金≥0 * 第六章 房地产项目不确定性分析与风险分析 什么叫风险？ 风险是指在特定的条件下，在特定的时期内，某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。 进行项目的不确定性与风险分析,其目的是要判断项目风险的大小，并采取相应措施回避与控制风险。 与项目的“全程调研”相对应，在可行性研究中，也提倡项目的“全程风险分析” * 一、项目的不确定性分析??? 1 盈亏平衡分析 盈亏平衡点又称项目保本点。房地产开发项目盈 亏平衡点销售率的计算公式如下： 盈亏平衡点销售率=项目总投资/（项目销售收入-销售税金） 评价指标：一般认为：盈亏平衡点销售率≤70%时，风险较低 * 2 敏感性分析 敏感性分析又称敏感度分析，是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析方法 。它帮助决策者制定相应风险对策，以使项目经济效益达到最优的理想程度 * 三、项目风险分析 （一）按项目投资实施的阶段分，包括： 项目投资前期风险 选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案选择的风险 * 2、项目开发建设阶段的风险 征地拆迁风险、成本控制风险、工程质量风险、安全生产风险、设备质量及安装质量风险、按时竣工风险等 3、项目经营阶段的风险 资金周转风险、经营效益风险、市场营销风险等 4、 项目管理阶段的风险 业主纠纷风险、业主安全风险等 * （二）按风险的种类分，包括： 政策风险 市场风险 经营与管理风险 财务与资金风险 社会风险 * 三、投