布吉老街龙广商业城汇报提案.pptVIP

第二部分 项目营销突破分析 （五）项目地段定性 布吉商业区传统商业中心 第二部分 项目营销突破分析 二、项目优劣势分析 （一）优势分析 1、项目属布吉综合市场改造工程，位于布吉传统的商业中心区域，地段位置优越。 2、项目四周临街，展示面好、未来会有较多的自然人流，销售压力较小。 3、项目属待建多层独立商业建筑，柱网布局和建筑规划设计可控性强。 （二）劣势分析 1、项目1000米左右范围内有杜兰美庭人人乐、新一佳及金鹏百货等三家超市主力店，这将对项目引进超市主力店形成较大的竞争压力。 2、项目北面紧邻着高架桥，相对隔断北面的人流，并且大大降低了此展示面的商业价值。 3、项目属旧城改造，地块将分二期开发，开发周期的拉长对前期的经营造成一定影响。 4、由于是布吉综合市场改造工程，仅首层为发展商产权物业，二至四层将移交政府，这也对项目的整体定位和日后的经营造成不利影响。 第二部分 项目营销突破分析 三、项目的多向定位分析 根据项目所处的地段综合性、地块规模及技术指标、周边竞争对手的分布情况，我司提出以下三种定位方向： 定位方向一：超市主力店+辅营区 定位方向二：超市主力店+街区 定位方向三：主题商城 定位方向四：肉菜市场 定位方向五：小商品市场 第二部分 项目营销突破分析 （一）定位方向一：超市主力店+辅营区 项目周边居住人口多，自然人流集聚，可以引进超市主力店，从而扩大项目的商圈范围。 1、业态组合 （1）主力店：大型超市 （2）次主力店：餐饮休闲娱乐文化培训 ◎餐饮：酒楼、中餐、快餐等 ◎休闲：桑拿、足浴、按摩、茶馆、咖啡等 ◎娱乐：KTV、电影院、网吧、桌球厅等 ◎文化：书城等 ◎培训：职业技术培训、电脑培训等 （3）街区：服装、珠宝、通讯、眼镜、茶叶店、凉茶、银行、快餐等 （4）辅营区：外贸服装、饰品、皮具、箱包、零食、床上用品、化妆品、珠宝、茶叶店等 第二部分 项目营销突破分析 2、业态平面布局 楼层 经营业态 一楼 街区 餐饮、百货、便利、金融等 内场 便利等 二—三楼 大型超市 四楼 餐饮休闲娱乐文化培训等 3、方案要点 （1）主力店入口应尽量深入场内，是内场商业价值得到最大化； （2）室内应设置休闲广场等，是场内五死角，铺位价值得到最大化； （3）预留一定利益空间给商家及投资者，放水养鱼，做活市场； （4）发展商需外聘或自建运营能力较强的运营管理团队； （5）项目引进超市主力店与餐饮休闲娱乐等次主力店，大大提高了项目的商业价值； （6）一楼辅营区可完全销售； （7）内场铺位较小，总值较低，投资门槛较低，利于一楼整体价值最大化。 第二部分 项目营销突破分析 第二部分 项目营销突破分析 4、一楼销售价值评估 根据区域调研及我司以往操作经验，初步预计项目具体价值如下表： 区域 预计销售面积（㎡） 预计销售单价（元/㎡） 预计销售总值（元） 街区 2800 7-9万 1.96-2.52亿 内场 3000 3.5-4.5万 1.05-1.35亿 合计 5800 —— 3.01-3.87亿 第二部分 项目营销突破分析 （二）定位方向二：超市主力店+街区 项目在引进超市主力店的同时，还可以通过在一楼整体设置几条内街，同时通过休闲系统设置吸引人流，把一楼变成纯街区，铺铺临街，是一楼价值得到提升。 1、业态组合 （1）主力店：大型超市 （2）次主力店：餐饮休闲娱乐文化培训 ◎餐饮：酒楼、中餐、快餐等 ◎休闲：桑拿、足浴、按摩、茶馆、咖啡等 ◎娱乐：KTV、电影院、网吧、桌球厅等 ◎文化：书城等 ◎培训：职业技术培训、电脑培训等 （3）外街区：服装、珠宝、通讯、眼镜、茶叶店、凉茶、银行、快餐等 （4）内街区：品牌运动服装、男装、女装、童装、鞋包、饰品、零食、床上用品、化妆品、珠宝、茶叶店等 第二部分 项目营销突破分析 2、业态平面布局 楼层 经营业态 一楼 外街 餐饮、百货、便利、金融等 内街 百货（服装为主）、便利等 二—三楼 大型超市 四楼 餐饮休闲娱乐文化培训等 第二部分 项目营销突破分析 3、方案要点 （1）情景内街的打造有利于提升内场价值； （2）内街的铺位面积相对辅营区铺位面积较大，总值较高，投资者层面相对“超市主力店+辅营区”方案较较窄； （3）发展商需投入一定资金打造情景内街； （4）一楼由于打造步行系统，因此层高设置要相对较高； （5）一楼内街的通道（及步行系统）需要很宽。 第二部分 项目营销突破分析 4、一楼销售价值评估 根据区域调研及我司以往操作经验，初步预计项目具体价值如下表： 区域 预计销售面积（㎡） 预计销售单价（元/㎡） 预计销售总值（元） 街区 2800 7-9万 1.96-2.52亿 内场 3000 4-5万 1.2-1.5亿 合计 5800 —— 3