意林小镇B地块产品建议0705提交版终(上传版).pptxVIP

北京融信地产专业机构; 市场篇 案例解读 关于利润与产品的思考;市场篇;高层阵营;南坊市场的两大阵营。;1;高层产品;高层产品区域分布;高层产品面市情况;项目名称;由上图可示： 1、北城新区涉及高层的项目共有16个，现阶段高层在售项目供应量为4403套。 2、 现阶段市场供应量：1036套，未来即将面市高层产品：3367套，可见未来高层市场的供应量还是非常大的，高层产品竞争非常激烈。;高层产品;价格分析;价格分析;项目名称;高层产品;去化速度分析;项目名称;;1、南坊现阶段高层市场均价：4500元/㎡，单价超过4900元/㎡的项目销售非常惨淡； 2、南坊高层市场潜在供应量巨大，预计今年下半年将有北城名居、怡和名居等高层项目面市； 3、产品创新： ① 南坊产品类型比较单一，同质化比较严重，市场创新产品稀缺，仅有世纪新筑、百 联华府存在“偷面积产品”， ② 创新产品如“偷面积”产品备受临沂市场欢迎，在保证容积率的前提下价格高且去 化快； 4、高层产品中，仍以刚需客群为主，首次改善客群占少部分； 5、溢价难以实现，除非采用特殊手段（赠送面积户型），均价4900元/平方米以上项目将难以去化。;1;洋房产品;从上图来看，临沂的洋房、别墅等高档项目基本具有以下特点： 1、花园洋房主要集中在北城新区、涑河带、沂河带。 2、临水而建，水资源是在临沂高档项目的必备资源。 3、配套齐全或具有明显的区位优势，如南坊新区是临沂的行政中心。;洋房项目面市情况;项目名称;1、北城新区涉及花园洋房的项目共有13个，未来供应量近3000套（不含爱伦坡及杏花水岸未来小高层改建部分）。 2、 该片区潜在供应量达32%，现有供应占68%，供应量很大。可以看出，片区1-2年内 竞争压力将非常大。;项目名称;洋房产品; 南坊片区洋房产品现阶段市场均价：5487.5元/㎡（注：该数据由我司通过数据收集整理所得，与临沂房地产数据研究院统计数据相统一）； 现阶段洋房均价突破5600元/㎡的项目共5个项目：开元香舍里、世纪新筑·玫瑰园、圣兰菲诺、沂龙湾·润园、城市主人。其具备的共性：① 地段优越性；② 品牌形象力；③ 景观资源优势。 部分具备参??性及竞争性的楼盘也并入南坊新区市场分析。; 南坊片区现阶段市场平均总房款为：74.4万元（注：该数据由我司通过数据收集整理所得，与临沂房地产数据研究院统计数据相统一）； 要提高项目利润率，在提升单价的同时控制总房款。;项目名称;洋房产品;;项目名称;1、南坊现阶段洋房市场均价：5480元/㎡，单价超过6000元/㎡的项目现阶段销售异常惨淡； 2、现阶段南坊市场客群对洋房概念较模糊，很多普通多层项目加入洋房阵营，增加了洋房的去化难度，我司建议：做有天或有地的外立面纯粹的电梯花园洋房、实现产品创新； 3、南坊市场花园洋房项目在逐渐步入精细化阶段，在现阶段较难实现溢价的前提下，必须达到推广上形象拔升与现场体验达到统一结合。; 综上所述区域市场高层产品与花园洋房产品比较，销售单价及总价均相对较低，但由于均存在户型单一，同质化严重等产品力低下的缺点，所以高层去化速度略低于洋房产品，说明区域客群对项目产品力要求较高，对高产品力的创新性产品具有较高的认同度。 两者相比花园洋房产品目前溢价空间低，高层产品虽然目前去化速度略低于洋房产品，但其可售面积大，且两者之间的价格差距并未拉开，高层产品的利润高于洋房产品，所以高层产品相对市场风险比花园洋房风险低。 ;案例解读; （一）项目概况 开发商：祥泰房地产开发有限公司 项目地址：处于滨河路与柳清河交汇处 项目性质：高层、河景别墅 总 户数：三期高层、一期别墅 建筑面积：140万㎡ 开发用地：48.3万㎡ 开盘时间：预计2012年7月份 容 积率 ： 2.35 绿 化率 ：50%;（二）户型配比;澜泊湾;（四）户型列举; （一）项目概况 开发商：临沂新筑房地产开发有限公司 项目地址：新市政东南方，动植物园西门对面 项目性质：高层、花园房源、河景别墅 总 户数：二期高层 建筑面积：26.5万㎡ 占地面积：12