龙城国际营销推广报告2005082.pptVIP

* * * * * * 1.售楼处（接待区+模型区+部分洽谈区），设计强调内外视线互动传播。 2.利用沿街形成商业部分，前期包装成为可部分使用的风情街。 售楼处展示 样板房——国际三房 装修风格 关键词：色彩明快、活泼、阳光 　　注重三房的实用特性，与目标客户群的教育、文化情节相呼应，营造文化归属感。 样板房——亲情三房 样板房——国际四房 样板房——国际四房 园林示范区 在不影响施工的前提下在销售中心与样板房之间设置示范园林。 园林示范区域 园林示范区的展示： [龙城国际] 国际化主题园林及开放街区具有非常鲜明的个性，在销售中具有比较大的号召力，建议在销售前期完成一部分示范园林的塑造，提升客户兴趣度。 样板房1 样板房2 样板房3 销售系统图 示范 园林 商业街区 销售中心 停车场 看楼通道“亲情走廊” 看楼通道 一、营销推广思路 二、推广渠道 三、阶段式营销推广 四、价格策略 五、营销费用预算 第四章：营销策略 亲情化实效营 销 营销推广核心 创造客户需求 引导和激发 一对一情感营销 合理地使用推广费用 有效地进行广告宣传 有效地进行终端促销 定点轰炸：关口-龙岗中心区-龙城西区 龙城国际 龙岗汽车总站 龙城中学 龙岗中心医院 实验学校 商业中心 龙岗区政府 世贸中心 深惠公路 深汕高速 龙翔大道 龙城大道 广告牌 广告牌 广告牌 广告牌 围墙包装指引：国际化项目形象展示 1、报纸广告 重要节点集中轰炸,保持软文高见报率 《侨报》为主, 《特报》、《晚报》为辅 2、电视广告短片插播： 电视广告根据销售节点投放 结合节假日黄金时段投放 电视广告片期间投放（实景展示） 定时轰炸：报纸广告、电视广告 第一阶段：营销筹备期 2006年1月——2006年3月? 第二阶段：预热期 2006年3月——2006年5月 第三阶段：发售期 2006年5月? 第四阶段：热销期 2006年5月——2006年9月 第五阶段：持续热销期 2006年9月——2006年11月 第六阶段：促销期（尾盘） 2006年11月——2006年12月 营销阶段划分 售楼处装修进场 1月… 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 现场工 程 进 度 营销阶段 时间段 营销筹备期 市场预热期 持销期 公开发售期 售楼处装修完成 销售人员进场 户外广告开始 11月 12月 促销期 示范园林 施工筹备 部分园林 完成 系列亲情营销活动 优惠行动 咨询登记 分批推盘 样板房装修进场 网络推广开始 样板房装修完成 热销期 客家风情展示 少儿才艺营销活动 教育关怀营销活动 营销推广阶段安排表 阶段划分 营销周期 攻略核心 第一阶段 营销筹备期 1月-3月 城市资源营销 市场预热期3月-5月 第二阶段 咨询期 传播营销 第三阶段 公开发售期 （5月） 情感营销教育营销 热销持续期 5月-10月 尾盘营销期 11月-12月 阶段营销策略 第一批推出，1、3、4、7栋，户型包括三房、四房、五房，推出户型面积115-165㎡，共计340套； 第二批推出，2、5栋，户型包括三房、四房、五房，推出户型面积112-165㎡，共计186套； 压轴单位推出6栋，推出户型面积133-150㎡，共计51套。 项目推售节奏 中开高走 一路上扬 （1）中价格吸纳客户：市场中间起价入市，吸引大量对户型有特别需求的多次置业者的关注，营造开售火爆场面。然后利用“羊群效应”，开始吸纳较高层次的客户。 （2）升幅适宜。加价幅度和频率不宜过高，一旦超过买家心理承受范围，则可能阻碍销售。 价格策略 一、 咨询期：通过业务员的引导及项目前期铺垫，树立龙岗最高端物业的市场形象，提升客户的价格承受能力，吸引高端物业消费群体的竞相关注。 二、 开盘销售：开盘以低于客户心理价位的价格入市，提高开盘销售量； 三、 中期销售：随新单位的推出；随着项目工程的进展，逐步拉升产品价格； 四、 尾盘销售：利用二期咨询价格提升的渲染，促使客户购买一期剩余单位。 价格策略 各阶段定价措施 价格走势 营销推广费用 预计本项目均价：5500元/m2 一期可售住宅面积：72572 m2 预计销售总金额：3.99亿 本次营销推广费用：约388万 仅占销售总金额：0.97% （包含广告设计、楼体包装、围墙包装、销售物料费用） 7个月实现100%销售 小结：本项目定位为中心城国际亲情大社区。 推广上以情感营销及实效营销为主线。 预热期广告投入量较大，针对性集中式的推广，快速树立高品质社区形象。 后续阶段的推广均以低成本的亲情营销为