(精选)物业管理理论与实务第九章 物业设备管理课件.pptVIP

二、物业供电系统的保养与维修管理 电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济价值必不可少的基础条件； 但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施的故障都可能引发严重的灾难。 加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发点。　　 二、物业供电系统的保养与维修管理 （一）建立严密科学的组织保证体系 （二）供配电系统日常保养与维修管理 (三) 供配电系统管理有关规定 1）优化劳动组织。 优化劳动组织的具体任务是： 一是合理配置劳动力， 二是采取合理的劳动组织形式。 具体来说包括3方面的工作： ①定员工作。主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员3种。 ②作业组的组织。 ③工作轮班组织。 三、物业设备的安全管理 设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备维修损失、延长设备寿命。 设备的安全管理主要涉及4方面的内容： （1）安全作业培训教育。 （2）安全使用宣传教育。 （3）安全管理措施建立。 （4）安全责任制度落实。 四、物业设备的维修管理 物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组织、计划和控制。其内容包括维护保养和计划检修。 （一）维护保养 1.维护保养的含义 设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。 维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查等。 对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施。 2．维护保养的种类 维护保养包括日常保养、定期保养及点检3种形式： （1）日常保养。是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工作。 （2）定期保养。是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养。 （3）设备点检。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备的点检可分为日常点检和计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查； 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行 （二）计划检修 根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。 1．计划检修的理论依据 设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 磨损理论 初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。 正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。 剧烈磨损阶段。设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。 故障理论 初期故障期 发生的原因;工作重点 偶发事故期。 发生的原因;工作重点 磨损故障期。 发生的原因;工作重点 磨损度 时间 初期磨损阶段 正常磨损阶段 剧烈磨损阶段 图9.1设备磨损理论曲线 图9.2 设备故障理论曲线 初期故障期 故障率 偶发故障期 磨损故障期 时间 2．计划检修的种类 根据设备检修的部位，修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修可以分成小修、中修、大修和系统大修四类。 2．计划检修的种类 （1）小修。主要是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑工作。 （2）中修。除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换。 （3）大修。对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原有的技术特性。 （4）系统大修。一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修。 3．计划检修与维护保养的关系 计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要方面，二者相辅相成，不可偏废。 如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时处理，则小问题将发展成大问题， 如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质量，势必给以后的维护保养工作增加难度，为设备故障事故的多发埋下了隐患。 设备维修管理应建立维护保养为主，计划检修为辅的原则， 五、物业设备的更新改造管理 （一）设备更新改造的理论依据 （二）设备更新改造的类型 （三）设备购置的技术经济评价 （一）设备更新改造的理论依据 设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。 设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命。 一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命。 设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 设备寿命的决定因素 设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质量以及运行过程中的使用