行业会计比较课件25开发产品销售.pptx

五、商品房销售的处理;;;;;(三) 设置账户 为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金的计算情况，房地产开发企业应设置如下总分类账户。 1.?“主营业务收入”账户 该账户核算企业对外转让、销售开发产品等所取得的收入。 2.?“主营业务成本”账户 该账户核算企业对外转让、销售开发产品等应结转的成本。 3.?“其他业务收入”账户 该账户是根据收入确认准则确认的除主营业务收入以外的其他业务收入。按照其他业务的种类设置明细账户进行核算，如设置“商品房销售收入”“无形资产转让收入”“固定资产出租收入”等明细账户。 4.?“其他业务成本”账户 该账户用来核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等，包括销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销??出租包装物的成本或摊销额等。;（四）房地产开发企业预售商品房核算 对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。 【例5-16】沈阳鑫苑房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金5?000万元，其中普通住宅2?500万元，商铺2?500万元。 借：银行存款 50 000 000 贷：预收账款 50 000 000;只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”，通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税，但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，需要按税法规定纳税。收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前(一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙)，除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。;【例5-17】承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：3%的增值税(按收取的购房款总额计算)；以缴纳的增值税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加；按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地增值税(普通住宅2%，商铺3%)，其他税收暂不考虑。那么该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理。 借：应交税费——应交增值税(已交税金) 1 500 000 应交税费——应交城市维护建设税 ??105 000 应交税费——应交教育费附加 ?????45 000 应交税费——应交地方教育附加 ?????30 000 应交税费——应交土地增值税 1 250 000 管理费用——印花税 25 000 贷：银行存款 2 955 000;【例5-18】2016年8月底累计预收购房款22?000万元，2016年9月交付钥匙的商品房(均为普通住宅)补收购房款950?000元(这部分商品房之前有预收款6?000万元)，假设交付钥匙的这部分商品房面积为12?190平方米，单位售价5?000元。 借：银行存款 950 000 贷：预收账款 950 000 借：预收账款 60 950 000 贷：主营业务收入 54 909 909.91 应交税费——应交增值税(销项税) 6 040 090.09;【例5-19】承上例，假设经具体的成本核算确定，该小区普通住宅单位成本每平方米3900元，结转销售成本。 借：主营业务成本 47 541 000