悉尼营销方案2.pptVIP

悉尼及北京四期商业营销方案 （2005年7月） 悉尼及北京四期商业营销方案 Part1 项目定性分析 Part2 商业方向探讨 Part3 项目定位建议 Part4 产品建议 Part5 推广方式 Part6 销售部署 悉尼及北京四期商业营销方案 Part1 项目定性分析 Part2 商业方向探讨 Part3 项目定位建议 Part4 产品建议 Part5 推广方式 Part6 销售部署 项目定性分析 悉尼及北京四期商业营销方案 Part1 项目定性分析 Part2 商业方向探讨 Part3 项目定位建议 Part4 产品建议 Part5 推广方式 Part6 销售部署 商业方向探讨 商业可选方向 商业方向探讨 商业方向探讨——普通商业 商业方向探讨——普通商业 华南板块小区内商业物业分析 祁福新村 华南板块小区内商业物业分析 祁福新村 华南板块小区内商业物业分析 广州雅居乐 华南板块小区内商业物业分析 广州雅居乐 华南板块小区内商业物业分析 锦绣香江 华南板块小区内商业物业分析 丽江花园 华南板块小区内商业物业分析 总结： 面向小区经营的商用物业的成熟要庞大的居住人口消费支持，同时需要长时间培育。 商业方向探讨——普通商业 项目周边商业环境分析 1、外环境分析 项目周边商业环境分析 2、内环境分析 项目周边商业环境分析 小结： 商业方向探讨——普通商业 基于以上对市场分析，普通商业市场前景不明朗，客户投资风险大，发展商资金回笼慢。 商业方向探讨 商业方向探讨——公寓 公寓市场备受青睐，成为市场投资者关注的热点； 商业方向探讨——公寓 市政利好优势： 城市发展南移明显，番禺逐渐成为市场投资的热点之一。 年底即将开通地铁3号线长隆站，缩短了到番禺中心区及广州的时间距离； 项目周边定位为现代商贸物流中心，将带来大量相关配套产业及租赁市场； 商业方向探讨——公寓 项目自身优势： 间隔小（悉尼首层、二层分开，间隔约25M2/套，北京四期大约50M2），总价低，入市门槛低，且符合市场追捧的小户型投资型公寓产品； 生活配套可以依托奥园现有的配套设施； 为了提高项目附加值，建议委托酒店做物业管理，可以依托现有高尔夫酒店全面管理； 项目用地决定其即可办公又可自住的双重功能。 商业方向探讨——普通商业 从以上几个方面分析，我司建议将项目定位为公寓，其承担的风险相对较低。 悉尼及北京四期商业营销方案 Part1 项目定性分析 Part2 商业方向探讨 Part3 项目定位建议 Part4 产品建议 Part5 推广方式 Part6 销售部署 项目定位建议 区域商用物业现状分析——项目定位建议 客户定位：投资客户 区域商用物业现状分析——项目定位建议 客户定位：自用客 悉尼及北京四期商业营销方案 Part1 项目定性分析 Part2 商业方向探讨 Part3 项目定位建议 Part4 产品建议 Part5 推广方式 Part6 销售部署 产品建议 户型设计建议 样板房 装修标准 物业管理 产品建议 户型设计建议 户型设计 房间功能设置 单元内动静分离，会客或办公的功能设置与下层，有一定私隐要求的卧室设置于上层。 首层需设置卫生间，而厨房的功能可以弱化成简单的茶水间。 面积较大的户型可以考虑上层卧室也设置卫生间甚至是套房。 户型设计 建议户型的平面设计具有一定的灵活性，能适用不断变化的市场。 相邻单元能打通为大单元（公寓或办公用途） 卫生间的位置、管道井的位置、户内楼梯的位置 户型设计 建筑结构采用框架——剪力墙结构，结构柱避免设置于分户墙上，而且尽量减少剪力墙的设置，同时剪力墙也尽量设置在偶数跨的柱位上，方便相邻的2~4间单元打通。 户型设计 管井尽量靠走道墙设置，避免靠分户墙设置，以免管井影响打通后的使用 户型设计 户内楼梯、卫生间的位置靠近剪力墙设置。 户型设计 复式上层的使用功能相对固定，因此复式上层仍应保留划分的房间（卧室）。 户型设计 相邻单元打通后，会出现复式下层客厅的分户墙被拆除，而上层的房间（卧室）分隔墙依然存在，所以复式楼板必须是不依赖于分户墙的结构体系，且满足一定的承重要求。 户型设计建议 户型竖向设计 市场上大部分的小复式为“下高上低”，也有个别为“下低上高”。本项目单元下层为办公用途，对层高有一定的要求，因此层高分配建议采