原创：险资“集结”北京保障房.doc

　　继太平洋资产管理公司（下称太平洋资产）40亿元公租房项目在上海试水后，另一项高达百亿元的保险资金保障房项目正在北京酝酿。 中国论文网 　　由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。 　　接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。” 　　蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。 　　为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。” 　　今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。 　　保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。 　　 　　参与一级土地开发 　　“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。” 　　中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。” 　　根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。 　　此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。 　　“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。 　　3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6％。 　　另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。 　　要完成如此巨大的保障房土地供应计划，资金来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。 　　保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。 　　“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。”上述人士表示，“对保险资金来说钱不是太大的问题。” 　　 　　收益率不敌存款 　　“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。” 　　由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。 　　接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。” 　　最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出