aa房地产公司战略目标管理.doc

AA房地产公司战略管理 第三章AA公司外部环境分析 AA（集团）股份有限公司，一家以稳健著称，颇具成长性的全国性专业房 地产开发企业，AA公司初创于1988年的广东省，1993年开始正式经营房地产， 2001年4月，成功A股发行上市，自2001年起实施跨区域发展战略，目前是 一家较具规模的全国性房地产开发企业，截至2006年6月，集团已拥有二十余 家参控股子公司，总资产77.71亿元，净资产27.81亿元，形成了以房地产为 主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。 3.1宏观环境分析 房地产行业长远来看是具备趋好的发展前景：根据本轮房地产行业的发展 态势，本次景气周期将会持续一段时间，并且房地产走势一定时期内利好。这 对深圳公司稳步扩张带来机会，也给了新成立的公司足够的时间在当地生存下 去。 房地产业的宏观调控：2004年年初至今，中央及各地方政府出台了一系列 政策，旨在调控过热的房地产投资势头，平抑市场供应。调控加速行业的整合 力度，相对而言，这样的政策更有利于AA这样规范运作的企业。 异地城市开发水平较低（广州除外）；作为房地产开发的一线城市，深圳的 房地产开发水平在珠三角区域处于领先地位。进入珠三角其他城市，AA的开发 能力和水平在异地城市市场有非常强的竞争力。在异地城市我们完全可以通过 一个项目的成功运作成为当地市场的领导者，从而获得较高水平的回报。 从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史，在人均 GDP为300－1000美元的阶段，住宅对经济增长的带动作用十分明显。住房投资 占总投资的比重均高达40％以上。而且，随着人均收入提高，恩格尔系数下降 时，居民住房消费占总消费的比重呈现明显上升趋势。人均1000美元时，各国 居民住房消费的比重大致在10％左右。 我国现阶段的恩格尔系数，大约是在0.35-0.50之间，表明我们还处在初步 阶段,而且城镇居民的住房租金支出占总支出的比重不足5％，这显然是大大低 于国际平均水平。随着住房体制改革的深化，居民住房消费比重增加到10％－ 15％左右是大势所趋。房租价格的提高必然会促使更多的居民购买住房，由此 引起的购房增加量也是一个不小的数字。 另外，为实现到2020年全面建设小康社会的目标，10年之内将会有50% 以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到30%时，房地产将进入高 速发展期，而中国目前只有46.59%，所以发展潜力是很大的。2020年前，我国 的房地产业仍处于上升期，还属于朝阳产业。3.2区域市场经济环境分析 3.2.1珠三角区域经济迎来发展挑战 AA公司的发展立足于珠三角区域。随着国家经济政策的倾斜的改变以及区 域经济的重新划定，珠三角开始边缘化。首先中央在政策支持中心等面临转移； 其次受经济“微笑曲线”的影响，珠三角以工业经济、外向型经济为主的经济 类型开始走衰，缺乏自我抬升的内生能力；最后，因为人才的缺乏也是制约珠 三角经济向后工业转型的一个重要因素。一旦三因素无法解决好，那么珠三角 的发展面临很大的挑战。 “五轴”——整合内部资源形成五大“城镇—产业”聚合轴 以城镇密集区为依托，在省内构筑江肇－江珠高速沿线地带、105国道沿 线、107国道沿线、广深高铁沿线和惠澳大道沿线产业带五大“城镇—产业” 聚合轴，使各级中心城镇的产业服务功能得以充分发挥，并加快对不同类型、 规模的产业聚集区的培育，促使产业发展从以行政地域为单元的“块块”模式 向“条块”相结合，综合协调的点轴模式转变，从而优化城镇、产业间格局。 3.2.2未来珠三角的主要发展战略 （1）强化中心，打造“脊梁”，增强区域核心竞争力 强化广州深圳珠海等中心城市作用，聚合“广州深圳(香港)”“、广州珠海(澳 门)”区域发展主轴的核心功能，打造具有强劲核心竞争力的区域发展“脊梁”， 带动珠江三角洲全省以“泛珠三角”整体发展。 （2）拓展内陆，培育滨海，开辟更广阔的发展空间 加快联接内陆省份，特别是“泛珠三角”地区的对外通道建设，扩大与“泛 珠三角”其它地区在资源开发产业布局设施建设等方面的协作，完善整合滨海 地区交通设施，促进滨海地区产业与功能的聚集和发展，强化与国内其它沿海 地区及海外的联系。 （3）提升西岸，优化东岸，提升整体发展水平 西岸发展以强化中心城市功能，提升发展条件，加快对产业发展要素的聚 集；东岸发展，保持市场对资源配置的主导作用，优化并提升城镇产业布局， 推动发展模式由传统粗放型向集约型社会平稳过渡。 （4）扶持外圈，整合内圈，在外圈层地区推动区域均衡发展 通过对中心地区采取政策扶持，并辅以资金、项目设施等方面的支持与倾 斜，重点培植地区性中心城市和新兴产业区，并在承接内圈层产业与功能向外 转移扩散的同时，增强企业对外辐射服务功能，在内圈层地区，提高资源利