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目前销售面临的困境分析 一、2009年南宁市场宏观经济环境 春节后南宁楼市的“小阳春”并没有让房产业界开怀，很多业内人士对此仅表示“谨慎的乐观”，认为2009年楼市走向还有很大的不确定性。　　楼市走向的不确定性主要来自国内外经济走向的不确定性。2月28日，温家宝总理在回答网友关于整体经济走势时坦然地说：“人们心中对金融危机的影响还没底，我觉得这是可以理解的，因为百年罕见的金融危机，现在还在蔓延，没有见到底。”　　受经济大环境影响，南宁楼市难以独善其身。对购房者而言，经济震荡意味着经济收入预期的不确定性，不少购房者或将继续保持观望，刚刚激发的楼市需求也有下行的风险。一位业内人士分析，据统计，2007年南宁市外来购房者的比例占到了40%以上，但现在一些工矿企业主或小商业主在经济危机的冲击下受到影响，他们或将推迟购房。　　对开发商而言，他们最担心的除了经济走向的不确定性外，还有政策的不确定性。2月25日，房地产业落选十大振兴产业的消息被确认后，原来已经小幅上涨的地产股立刻应声而落，开发商借助十大产业振兴计划实现楼市回暖的希望落空。　　2008年购房者对楼市观望的主要原因是房价高企，但房价经过一年的调整后，已经有所回落。不过，2009年购房者的观望情绪依然浓厚，市场和政策的不稳定性让业界同时也担心，楼市走向的不确定性可能在2009年形成一场新的观望。这种复杂的观望态势下，2009年南宁楼市将呈现一个“w”后再接着多个“w”型的长期震荡走势。　　 　600万平方米存量房对南宁房地产开发企业的压力显而易见，再加上今年新增的开发量，南宁楼市供大于求的矛盾将更加突出。　　南宁经纬行市场部研究数据显示，2009年南宁商品住宅市场有效供应量将超过765.52万平方米，市场将面临非常巨大的竞争压力。南宁经纬行市场部通过有关价格函数推算出，今年南宁楼市在巨大的供应影响下，商品房成交均价将在3727.93元/平方米上下浮动，较2008年房价下降7%左右。　　业内人士估计，面对巨量存量房的压力，一些大盘可能率先降价清货。加入清货行列的还有一些产品结构不合理的楼盘，如在“90/70”指挥棒下有大量90平方米以下中小户型的楼盘，将先期扫除一些面积过小的户型单位；而一些面积过大的户型，也将逐渐成为开发商清货的对象。　　另外，2007年通过土地招拍挂市场获得的“金面粉”地块，将陆续在2009年做成“金面包”楼盘，面对可能掀起的清货风暴，这些楼盘如何兑现当初的土地价值，将成为市场关注的焦点。　　激烈的竞争下，“洗牌”将是清货后南宁楼市的又一个热点词语。不过，业界普遍认为，南宁楼市出现烂尾楼盘的可能性不大，但一些实力不强的中小型开发企业，将在2009年的全面调整中，因为缺乏土地开发，而最终被“隐性洗牌”，进行重组。） 广西平果县巴祥旺房地产有限公司策划部